강남 1만가구 입주장 본격화...서울 전세시장 향방은

서울 송파구와 강동구의 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

올해 하반기 서울 강남권에 신축 아파트 약 1만 가구 입주가 예정되면서 전셋값 향방에 관심이 모이고 있다. 통상적으로 대규모 입주 단지가 입주를 앞두고 전셋값이 조정을 받는 경우가 많기 때문이다. 

28일 부동산R114에 따르면 하반기 강남·서초구 등 강남권 아파트 입주 예정 물량은 총 1만772건이다.

우선 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트를 재건축한 '래미안원베일리'가 다음 달 입주를 시작한다. 총 23개 동으로 2990가구 규모다. 서초구에 1000가구 이상 대단지가 입주하는 것은 지난 2021년 6월 '서초그랑자이(1446가구)' 이후 2년 만이다. 여기에 11월 '개포 디에이치 퍼스티어 아이파크'(6702가구)가 입주 예정이다. 

통상 대단지 신축 아파트가 입주를 시작하면 시장에 공급 물량이 늘어나며 연쇄적으로 주변 주택의 전세 시세도 하향 조정받는다. 입주 시점이 다가오며 잔금 해결을 위해 일부 전세매물의 가격 조정이 이뤄질 수 있어서다.

앞서 지난 3월 서울 개포동 ‘개포자이프레지던스(개포주공4단지 재건축)’ 3300가구 입주 당시 매물이 늘면서 전용 59㎡ 전셋값이 당시 6억원대까지 하락한 바 있다. 당시 10억원대 전세 시세를 형성했던 주변 인근 단지까지 영향을 받으면서 비슷한 가격대로 떨어지기도 했다.

래미안원베일리 입주 영향은 주변 단지 전세 시세에도 영향을 미치고 있다

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 59㎡는 이달 10억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 지난해 5월 16억5000만원까지 가격이 올랐으나 가격이 계속 하락하고 있다. 

2021년 10월 24억원에 전세 계약이 체결된 반포동 '아크로 리버파크' 전용 84㎡도 지난달 2일 13억원에 계약이 성사됐다. 1년 6개월여 만에 11억원이 떨어진 셈이다. 

또한 최근 고금리 기조에 전세 사기 여파로 월세 선호 현상까지 겹치면서 전셋값 조정 현상은 더욱 뚜렷해지고 있다.

KB부동산에 따르면 올해 1~7월까지 강남구 아파트 전셋값 변동률은 -13.87%로 25개 자치구 중 가장 컸다. 서초구(-10.63%)도 서울 평균 하락률(-10.33%)을 웃돌았다.

한국부동산원에 따르면 지난 5월 기준 강남·송파·서초구의 평균 매매가격 대비 전셋값은 각각 46.4%, 46.5%, 49.7% 수준으로 집값 대비 전셋값이 절반에도 미치지 못했다. 같은 기간 전국 아파트 전세가율(66.3%)과 서울 평균치인 52.8%와 비교해도 낮다. 

또 지난 5월 기준 강남구 평균 아파트 전셋값은 9억4540만원으로, 올해 1월 10억1777만원 대비 7200만원(7.1%) 하락했다. 같은 기간 서울 아파트 평균 전셋값은 5억4346만원에서 5억1071만원으로 6.4% 내렸다.

다만 전문가들은 강남 지역은 공급보다 수요가 많고, 최근 집값 반등세가 뚜렷한 만큼 추세를 전환할 정도는 아닐 것으로 전망했다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "부동산 가격은 수요와 공급이 결정하는 만큼 대규모 입주장이 진행되면 전셋값은 하락 기조를 보일 것"이라며 "그러나 현재 집값이 오르는 상황이고, 강남권역은 수요 유입 대비 공급물량이 제한적이라 최대 6개월 정도가 지나면 다시 상승 기조로 전환될 것"이라고 말했다.