​서울 40% 이상 하락 거래 중 64%가 직거래…여전히 이어지는 편법 증여

직전거래와 비교할 때도 30% 이상 낮아, 추후 증여세 추가부담 가능성도

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 도심 아파트 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 집값이 하락세를 멈추고 반등하고 있지만, 여전히 이전 최고가 대비 40% 이상 떨어진 가격에 거래되는 매물이 나오고 있다. 해당 매물들은 현 시세와 비교해도 수억원 이상 낮은 수준으로, 이들 중 상당수가 직거래로 이뤄지며 편법 증여 수단으로 쓰이는 것으로 관측된다. 

31일 부동산 실거래가 앱 호갱노노에 따르면 지난 1개월간 서울 지역에서 이전 최고가 대비 40% 이상 하락한 가격에 팔린 아파트는 22건에 달하며, 이 가운데 63%에 해당하는 14건이 직거래인 것으로 집계됐다. 

서울 강남구 일원동 한솔마을 전용 84㎡로 7월 말에 13억원에 직거래 됐다. 앞서 2021년 6월 22억5000만원에 거래된 것과 비교하면 9억5000만원이 빠진 것이며 같은 면적대 아파트 직전 거래 18억2000만원과 비교해도 5억2000만원가량 떨어졌다.

강동롯데캐슬퍼스트 전용 103.01㎡도 최근 8억500만원에 직거래 됐는데 이는 이전 최고가 17억3800만원과 비교하면 9억3300만원 하락한 가격이다. 직전 거래(13억9800만원)와 비교해도 4억9300만원 낮은 금액이다.

성북구의 래미안장위포레카운티 전용 84㎡도 지난 13일 6억1300만원에 팔렸는데 이전 최고가 13억원과 비교하면 6억8700만원, 직전 거래가 9억5000만원과 비교하면 3억3700만원이 빠졌다.

이처럼 부동산 반등기임에도 시세보다 눈에 띄게 하락한 가격에 이뤄지는 직거래는 하락기를 틈탄 증여성 거래로 분석된다. 배우자나 자녀 등 특수관계인에게는 시세보다 일정 금액(시세 30% 혹은 3억원 중 적은 금액)을 낮게 거래해도 정상 거래로 보고 증여세를 과세하지 않는다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “가격을 큰 폭으로 낮춘 직거래는 가족 등 특수 관계인 사이 거래일 가능성이 크다”며 “시세보다 낮은 가격에 매도해 세금을 줄이는 것”이라고 말했다.

다만, 시세 대비 너무 낮은 가격이라면 세금을 추가로 물어야 할 가능성이 있다. 9억원이나 낮은 가격에 거래된 강동롯데캐슬퍼스트나 한솔마을 거래 건의 경우 추후 증여세가 부과될 가능성도 있다. 

정부는 직거래 방식으로 이뤄진 거래행위 중 편법증여나 명의신탁으로 의심되는 불법거래행위에 대해 단속을 하기도 한다. 정부가 지난해 11월 17일 ‘아파트 직거래 전국단위 기획조사’에 대한 결과를 발표했는데, 해당 조사는 직거래 방식으로 이뤄지는 부동산 거래행위 중 편법증여, 명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중적으로 단속하기 위한 것이다. 정부는 3차례에 걸쳐 전국 아파트 이상 고·저가 직거래에 대한 고강도 조사를 진행해 불법 의심거래 276건을 적발했다.