상반기 수도권 물류센터 매매가 23% 하락…공급과잉·경기둔화 '겹악재'

[그래프=알스퀘어]

올해 상반기 수도권 물류센터의 3.3㎡(평)당 평균 매매가가 지난해 하반기보다 20% 이상 하락한 것으로 나타났다.

경기 김포∙파주∙고양 등이 속한 서북권 저온 물류센터 공실률은 45%까지 치솟았고, 공급이 쏠린 인천∙시흥∙안산 등 서부권도 24.5%를 기록했다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 3일 발표한 '2023 상반기 수도권 물류시장 보고서'에 따르면 수도권 물류센터 3.3㎡당 평균 매매가는 지난해 하반기보다 23% 하락한 596만원을 기록했다. 수도권 물류센터는 2021년 하반기 3.3㎡당 794만원까지 올랐지만 최근 경기 둔화 여파로 가격이 하락하고 있다.
 
이런 분위기에도 대규모 공급은 이어지고 있다. 올해 상반기 수도권 물류센터는 317만3554㎡(96만평)가 공급돼 지난해 하반기보다 37% 증가했다. 반기 기준으로 역대 최대 규모다. 특히 물류센터가 집중된 남부권과 서부권 신규 공급 면적은 지난해 하반기 기준 누적 면적의 각각 22.4%, 19.8% 수준이다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "올해 하반기에도 50만평 이상 규모의 물류센터가 공급될 것"이라며 "대규모 공급 적체에 따른 수급 불안정 우려가 심화할 것"이라고 전망했다.
 
상반기 수도권 저온 물류센터 평균 공실률은 10%를 넘어서며 상온과 비교해 약 3배가량 높은 것으로 조사됐다. 특히 서북권 저온센터 공실률은 45.3%로, 전반기보다 10.6%포인트 상승했다. 그동안 급격하게 사업을 확장한 이커머스 기업이 최근 신규 확장을 미루거나 전대차 계약을 고려하는 사례가 나타나고 있다.
 
진 이사는 "저온을 중심으로 대규모 공급과 화주사(운송 서비스 수요자) 수요 둔화가 맞물리면서 물류센터 임대 경쟁력이 화주사 유치에 영향을 미치고 있다"며 "임대 경쟁력이 떨어지는 자산은 실질 임대료를 낮춰 화주사를 유치하기 위해 렌트프리나 TI를 제공하는 전략을 사용하는 사례도 관측됐다"고 말했다.
 
물류센터 시장 분위기는 가라앉았지만 올해 상반기 거래액은 3조2000억원, 거래 면적은 165만6198㎡(50만1000평)을 기록했다. 이는 지난해 하반기보다 각각 30% 이상 증가한 수치로, 2010년 관련 거래 집계 이후 역대 최대치다.
 
과거 선매입 계약 체결 후 올해 상반기 준공돼 거래가 완료된 건들이 포함됐기 때문이다. 올해 상반기 전체 거래 규모 중 선매입 계약 건이 차지하는 비중은 약 66%에 달한다. 본두리 물류시설, 오산로지폴리스, 삼송프레시로지 등이 이런 식으로 거래됐다. 선매입 거래 건을 제외하면 오히려 전반기보다 거래 면적은 줄었다.