'불법' 낙인 앞둔 10만 생활형숙박시설, 공급대란 해결책 될까...원희룡 "형평성 문제 여전"

서울 남산에서 바라본 서울의 아파트. [사진=연합뉴스]

오는 10월 숙박시설로 사용하지 않는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금을 부과하는 규제 시행을 앞두고 이른바 '생숙 대란'에 대한 우려가 커지고 있다. 신규 등록뿐만 아니라, 기존 시설에도 소급입법이 적용되면서 합법으로 거주하던 분양자들도 날벼락을 맞게 됐다.

전문가들은 생숙을 준주택으로 인정해 주택용도로의 사용을 허가해야 한다고 제언했다. 또한 현재 주택공급이 크게 위축된 가운데 생숙 등 비아파트 시장을 활성화해 공급 물량을 늘리는 방안을 검토할 필요가 있다는 지적도 나왔다.

15일 국토교통부에 따르면, 생숙을 반드시 숙박업으로 등록해야 하는 건축법 시행령 개정안이 2년간의 유예 기간을 거쳐 내달 15일부터 본격적으로 적용된다. 유예 기간 종료 후 생숙을 주거용으로 사용하면 '불법 건축물'로 간주해 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행 강제금이 부과된다.

생숙은 2012년 '공중위생관리법' 시행령 개정으로 취사와 세탁이 가능하도록 설계된 숙박시설이다. '주택법'이 아닌 '건축법' 적용을 받아 장·단기 투숙만 할 수 있다. 하지만 30일 이상 주거용으로 사용했음을 입증한 경우 2021년까지는 예외를 인정해 전입신고를 허용했다.

생숙은 청약통장 없이 분양받을 수 있고 전매제한이 없어 부동산 가격 상승기에 '단기 매매'(단타)를 노린 투기수요가 몰렸다. 하지만 투기 문제가 수면 위로 떠오르면서 2021년 국토교통부는 건축법 시행령을 개정, 생숙의 주거 사용을 금지했다. 다만 2년 동안 주거형 오피스텔로 용도변경 시 이행강제금을 부과하지 않는 유예기간을 뒀다.

그러나 주차장 문제, 통신실, 지구단위계획 변경 등 조건이 까다로운 데다 입주자들이 100% 동의해야 가능한 오피스텔로의 용도변경이 완료된 곳은 건축허가를 받은 10만3800실의 1.1%인 1170실에 불과한 상황이다. 

주택산업연구원 관계자는 "단지 규모가 크거나 인근 주민 반대가 있고 또 주차장 등 기반시설 확충이 어려운 경우 현실적으로 변경이 불가능하다"고 설명했다.

전문가들은 생숙을 준주택으로 인정하거나 건축법 개정안의 소급 적용을 배제해야 한다고 조언했다. 

지난 8월 31일 국회에서 열린 '생활숙박시설 당면문제와 관련 제도 개선방안' 세미나에서 서종대 주산연 대표는 "생숙 규제는 법리적 문제와 사회적 파급력을 충분히 고려하지 못하고 투기억제 차원에서 급하게 추진된 면이 있다"며 "관련 법령을 개정해야 한다"고 주장했다.

일각에서는 생활형숙박시설을 주택 공급 문제를 해결하는 데 활용하자는 주장도 나온다. 

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "정부가 추석 전 공급대책을 발표한다고 하는데 민간은 물론 공공까지 제대로 주택을 공급하려면 많은 시간이 필요한 상황"이라며 "기존 생활형숙박시설에 한해 주거용 오피스텔 변경 없이 오피스텔처럼 전입신고를 하면서 내 집처럼 사는 경우엔 주택 수에 포함해 취득세, 양도세 등을 부과하는 방법을 고민해볼 필요가 있다"고 말했다.

이어 최 교수는 "이미 수많은 레지던스에서 외국인들이 장기간 주거를 하고 있다"며 "유연한 규제 적용을 통해 수요에 맞춰 일부는 거주용으로, 일부는 숙박용으로 사용하면 주택 공급 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

다만 정부는 이달 말 발표 예정인 주택공급 대책 중 비(非)아파트 주택 규제 완화와 관련해 아파트와의 형평성 문제가 있는 만큼 추가적인 검토가 필요하다는 입장이다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 10일 정부서울청사에서 열린 '공공주택 혁신 전문가 간담회'에서 "오피스텔, 생숙 등은 젊은 층 또는 도심에서 생활해야 하는 경우 주거 사다리 역할을 하는 현실적인 측면이 있다"며 "특히 생숙시설 등은 이미 많이 공급돼 이미 영구거주에 가까운 사람이 살고 있다"고 규제 완화 필요성에 공감했다.

다만 원 장관은 "도심에 빠른 속도로 공급하다 보니 주차장이나 소방 등에서 규제를 완화해주면, 이제 규제를 다 받는 아파트랑 형평성 문제가 자꾸 제기된다"며 "주택 공급 부족을 느끼는 이들의 욕구가 있어 많이 고민하고 있다. 아직 결론이 난 바는 없다"고 덧붙였다.