[9·26 공급대책] 3기 신도시·택지공급 앞당겨 12만 가구 추가공급...건설사 자금지원도 확대

서울 남산에서 내려다본 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

정부가 주택공급 위축 우려가 높아지자 공공에서 3기 신도시 3만 가구를 포함해 12만 가구를 추가로 공급하기로 했다. 민간에 대해서는 원활한 자금 조달을 위해 충분한 공적보증에 나서는 한편 금융공급도 확대해 주택사업 여건을 개선한다는 구상이다. 

국토교통부는 25일 이 같은 내용의 '주택 공급 활성화 대책'을 발표했다. 

이번 대책은 크게 공공과 민간으로 구분된다. 먼저 공공에서는 기존에 발표한 3기 신도시, 신규 택지 공급 물량을 확대하고, 공급 시기를 앞당겨 총 12만 가구를 공급한다는 계획이다.

먼저 3기 신도시에서 용적률, 자족용지, 녹지 등 토지 이용 효율성 제고 등을 통해 3만 가구 이상의 물량을 확충한다.

이들 지역의 공원·녹지 비율은 서울은 물론 1·2기 신도시와 비교해서도 넓게 배치돼 있다. 3기 신도시 5곳의 계획상 도시 면적 대비 공원·녹지 비율은 30~35% 수준인데, 1기 신도시(평균 19%)와 2기 신도시(평균 29.6%)보다도 넓은 면적이다.

또한 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환하고, 미매각 공동주택용지 1만4000가구(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토해 약 5000가구를 공공주택 용지로 변경할 계획이다. 

신규 공공택지도 당초 계획인 6만5000가구에서 8만5000가구로 늘린다. 발표시기도 2024년 상반기에서 올해 11월로 앞당겨 공급에 속도를 낸다. 내년 이후에도 수요가 높은 지역 위조로 신규택지를 지속 발굴할 계획이다.

올해 12월 '뉴:홈' 사전청약도 계획대로 진행한다. 위례(A1-14) 등 11개 단지 총 5000가구 규모다. 내년에도 1만 가구 규모 사전청약을 진행할 계획이다. 

3기 신도시는 올해 부지조성 공사에 착수하고, 주택도 인천계양에서 4분기 중 최초 착공에 나선다. 또 기존에 발표된 화성진안, 김포한강, 평택지제역세권 등 택지지구도 지구지정 및 지구계획 승인을 조속히 추진한다.

도심 내 주택 공급을 위한 공공 도심복합사업도 진행한다. 연내 총 1만 가구를 지구지정 하고 3000가구에 대해 주택사업 인허가를 할 계획이다. 분양가상한제 배제, 학교용지부담금 합리화 등 제도 개선도 마련한다.

민간 공급 대책의 핵심은 '건설사 PF사업의 유동성 지원'이다. 이를 통해 건설사와 시행사·사업장의 돈맥경화를 풀어 건설사와 PF사업장의 착공률을 끌어올리겠다는 계획이다. 

먼저 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의  보증규모를 기존 15조원에서 25조원으로 확대한다. HUG의 보증여력을 뒷받침하기 위해 정부 출자 등 자본보강도 병행한다.

대출한도는 전체 사업비의 50%에서 70%로 상향하고, PF보증 심사기준도 완화한다. 시공사 도급순위는 현재 700위에서 폐지하고, 신용등급별 점수를 상향한다. 자기자본 선투입 요건은 토지비의 10%에서 시공순위 100위 이내는 5%, 그 외 10%로 개편한다. 

또 미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인 5%는 이에 준하는 간접 지원(발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정하도록 개선한다.

건설사 및 사업성 있는 정상 PF 사업장에 대해서는 차질 없는 금융 공급을 위해 건설사 보증과 자산유동화증권(P-CBO) 매입 한도를 3조원 확대해 총 7조2000억원 이상 규모의 부동산PF 및 건설사 지원에 나선다. 민간금융기관도 5대 금융지주 등을 중심으로 PF 사업장 대상 차환‧신규대출 등 적극적인 금융 공급을 지원한다.

부실‧부실우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고, 사업진행에 필요한 신규자금 유입을 지원한다.

재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF 정상화 펀드는 기존 1조원에서 2조원 이상으로 확대한다.

우선 한국자산관리공사(KAMCO)펀드를 1조1000억원 규모로 이달 중 조성하고, 실사가 완료된 사업장 대상으로 매입을 위한 입찰에 착수할 계획이다. 이와 별도로 금융권에서도 1조원 규모의 별도 펀드를 조성해 PF 사업 재구조화가 필요한 사업장을 자체적으로 선별‧지원한다.

민간의 주택사업 여건 개선을 위한 규제 합리화도 진행된다.

먼저 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화한다. 현재는 토지소유권 이전 등기 후 전매제한이 가능한데 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 허용할 방침이다.

벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 금지되며, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중처벌에 나선다.

단기적으로 공급을 확대하기 위해 비아파트에 대해서도 자금지원에 나선다.

우선 비아파트 건설자금을 기금을 활용해 1년간 한시적으로 지원한다. 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설·활용하는 경우에는 기금 지원 대출한도를 최대 2000억원 확대한다. 

또한 청약시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격을 수도권은 1억3000만원에서 1억6000만원, 지방은 8000만원에서 1억원으로 상향한다. 적용범위도 민영주택 일반공급에서 민영‧공공주택 일반‧특별공급까지 확대한다.

국토부 관계자는 "이번 대책은 법 개정 없이 추진이 가능한 사항을 중심으로 해 공급 여건을 신속하게 개선하려고 했다"며 "올해 주택 공급 목표인 47만 가구를 최대한 달성하고, 내년까지 100만 가구를 공급할 수 있도록 최대한 노력하겠다"고 말했다.