​주산연 "1기 신도시, 현행대로는 재건축 어려워…용적률 상향 불가피"

변서경 주택산업연구원 부연구위원이 2일 서울 동자동 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'에서 발언하는 모습 [사진=주택산업연구원]

1기 신도시 재정비를 활성화하려면 지역별 특성을 고려해 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 의견이 나왔다. 

주택산업연구원은 2일 서울 동자동 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 대한국토·도시계획학회와 공동 개최했다.

이날 토론회에서 1기 신도시 재정비 관련 문제로는 용적률과 인프라 부족, 중심지역 복합개발 등이 제시됐다. 주산연 측은 "1기 신도시 평균 용적률은 188%로 높은 수준으로, 건축비가 지금처럼 높아진 상황에서 현행 법규 체계로는 사업성이 낮아 재건축이 어려운 상황"이라고 분석했다. 

1기 신도시 용적률 상향 시, 일괄 상향 용적률(50~100%)을 부여하고 추가로 지역별 차등 상향 용적률을 부여하는 방안이 제시됐다. 변 부연구위원은 "신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "기본적으로는 일괄 상향하되 지역 특성에 따라 차등해 용적률을 부여하는 것을 심층적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "추가 용적률로 인한 과도한 개발이익은 추가환수 또는 단지 간 재배분하는 방안을 검토해야 한다"고 덧붙였다. 

재건축 사업이 추진되기 위해서는 조합원 분담금이 수용 가능한 수준인지도 중요한 사안이다. 주산연이 1기 신도시 주민을 대상으로 한 설문조사 결과, 약 60%는 1억원까지 분담금 수용이 가능하다고 답했다. 약 30%는 2억원까지 부담이 가능하다고 나타났다. 

이러한 점을 고려하면 용적률 250% 적용 시에는 모든 1기 신도시에서 분담금이 2억원을 초과해 재건축 사업 진행이 어려울 전망이다. 용적률 350%일 때는 분당·평촌·산본에서, 용적률 400%일 때는 일산을 제외한 1기 신도시에서 재건축이 가능할 것으로 예상된다.  

이희정 서울시립대 도시공학과 교수는 "1기 신도시는 위성도시 개념으로 자족성이 떨어지고 교통량 문제 등 한계가 많다"며 "재정비하려면 용적률 상향은 불가피한 일"이라고 말했다.

김용석 한국교통대 도시교통학과 겸임교수는 "주민이 느끼는 가장 중요한 평가지표는 정비사업 분담금"이라며 "기존 도정법에 의한 재건축을 추진할 때와 리모델링 방식일 때, 특별법을 적용할 때 각각 사업성을 비교할 필요가 있다"고 했다.