재건축·재개발 정비사업 자금, 신탁사가 직접 조달한다

신탁방식 정비사업 표준계약서 확정

국토교통부. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

재건축이나 재개발 등 정비사업을 신탁 방식으로 추진할 때 앞으로는 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달해야 한다. 신탁사가 뇌물을 받아 형법을 위반하거나 규정을 위반하는 경우에는 벌칙을 강화하는 등 책임도 강화된다.

국토교통부는 신탁방식 정비사업의 안정적인 추진을 위해 주민 권익 보호와 신탁사의 역할·책임을 확대하는 방향으로 표준계약서와 시행규정을 보완한다고 28일 밝혔다.

이는 신탁방식 정비사업을 안정적으로 추진하고 주민 권익보호와 신탁사의 역할·책임을 확대하기 위한 조치다. 국토부는 지난달 24일부터 이달 7일까지 지자체 및 이해관계자 의견을 수렴했으며, 제시된 의견을 바탕으로 토지주 재산권 보호, 신탁사의 사업관리·자금조달 및 신탁보수 산정방법 등에 관한 사항을 추가했다.

우선 신탁사가 사업시행자로서 사업관리에 역할을 다하도록 건설사업관리(PM·CM) 신탁사가 직접 수행하도록 했다. 용역 시행 시 비용은 신탁사가 부담한다. 또 정비사업에 참여하는 신탁사의 책임·참여 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획 공고 기간 등 주민 의견 수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치토록 했다.

사업비 조달에 있어서는 초기사업비와 공사비 등 사업에 필요한 자금은 신탁사가 직접 조달하도록 명확히 규정했다. 주민의 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것은 금지다. 현재는 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기사업비로 사용하고 있으나, 앞으로 사업비 전환은 원칙적으로 금지하고 건설사가 동의하는 경우에만 예외적으로 허용된다. 

신탁보수 산정방법은 단순 요율방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등의 다양한 방식을 표준안에 포함해, 주민들이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도했다. 산정방법이 단순 요율방식인 경우에는 추정 금액(단수 또는 복수)을 예시로 제시하도록 했다.

최근 신탁방식 관련하여 제기된 문제에 대한 개선도 추진한다. 먼저 사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약(MOU) 등을 체결하는 경우에는 신탁방식 정비사업 추진에 대해 일정 비율 이상의 주민 동의를 확보하도록 했다. 구역지정 전 사업 추진단계에서 예비신탁사(가칭) 선정과정이 불투명하다는 지적을 반영한 것이다. 신탁사도 공개모집을 하는 등 공론화가 가능한 절차를 거치도록 법제화된다.

이와 함께 법 개정 소요기간을 고려해 새로 신탁사를 선정하는 곳도 제도 개선사항을 준용해 선정할 수 있도록 금융투자협회에 관련 사항을 권고할 예정이다.

사업 투명성 확보와 사업시행자로서 신탁사의 책임도 강화한다. 신탁사가 사업시행 과정에서 뇌물 수뢰 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용토록 기준을 강화한다. 조합방식과 동일하게 전체회의 사전의결 규정을 위반하는 경우 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금의 벌칙 규정을 신설할 계획이다.

신탁방식 정비사업 표준계약서와 시행규정 전문은 국토부 홈페이지에서 오는 29일부터 확인할 수 있다.