국토연 "미분양 10만가구 육박시 '취득·양도세 감면' 검토 필요"

9일 '미분양주택 위기단계별 정책 대응방향' 보고서 발간

서울 여의도 63아트에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

준공 후 미분양 주택이 계속 증가하는 가운데 향후 위험수준에 따라 지원책이 필요하다는 국책 연구기관의 분석 결과가 나왔다. 전국적으로 미분양이 10만 가구까지 늘어나면 취득세와 양도세 감면 등 세제 혜택이 필요하고, 13만 가구를 넘으면 공공의 미분양 주택 매입을 통해 위기 단계별로 관리해야 한다는 주장이다.

국토연구원이 9일 발표한 '미분양주택 위기단계별 정책 대응 방향' 보고서에 따르면, 수도권 미분양 주택은 관리가 가능한 단계지만, 제주·전북·대구 등 지방은 관심을 기울여야 할 단계로 진단됐다.

연구원은 미분양주택 위험 수준을 △정상 △관심 △위험진입 △위험발생 4단계로 구분해 분석했는데, 수도권은 '정상' 단계인 반면, 지방은 '관심' 단계라고 진단했다.

제주의 경우 '위험발생' 단계인 100을 넘어섰고 전북(80.2), 대구(78.4), 전남(73.9), 충북(68.0), 경북(66.3)은 '관심단계' 수준이었다.

지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만7925가구이며, 일명 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 1만465가구다.

연구진은 현재 전국 미분양주택은 장기 평균을 소폭 밑도는 수준으로, 관리 가능한 단계로 평가했다. 다만 향후 금리 수준과 분양물량 증가, 경기 침체 여부에 따라 미분양 주택이 증가할 가능성이 있어 위기 단계별 선제 대응 전략이 필요하다고 제언했다. 

우선 전국 미분양이 6만4000가구를 넘어서는 '관심' 단계에선 무주택 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 예외 적용하고, 장기·저리 주택구입 자금 대출 지원을 강화해야 한다고 밝혔다.

미분양 9만9000가구 이상인 위험진입 단계에선 미분양 주택 매입 때 취득세·양도세 감면 정책과 매입임대사업자 추가 지원, 민간임대리츠 활성화 등의 정책을 추진해야 한다고 제시했다.

전국 미분양 13만4000호 이상인 위험 단계에선 공공에서 미분양주택을 매입하는 등 직접적인 공급자 지원 정책을 펴야 한다고 봤다.

연구진은 "분양가 인하 등 건설사의 자구책 마련과 함께 실수요자에 대한 세제·금융 지원을 통해 준공 전 미분양주택이 준공 후 미분양으로 전환되는 것을 최소화할 필요가 있다"며 "한국토지주택공사(LH)에서 수행하는 매입임대사업 또는 분양전환이 가능한 10년 공공임대주택사업에 미분양주택을 활용해야 한다"고 했다.

아울러 "급격한 금리 인상과 기존 주택 가격보다 높은 분양가로 미분양주택이 증가한 사업장에 대해서는 금리가 안정될 때까지 시행사·시공사의 자구책을 전제로 유동성을 공급해야 한다"며 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 정상화해 안정적으로 주택을 공급해야 한다"고 덧붙였다.