[신동근의 집콕뉴스] 여의도 시범이 7억이나 빠졌다고?…집주인 놀라게 하는 이 거래

직거래시 증여세 절세 가능…특수관계인 간 거래일 가능성 높아

시장 혼란에 실거래가 확인시 직거래 표기, 정부 조사도 진행

부동산 시장 하락기에는 시세 대비 수억원 이상 떨어진 가격에 거래되는 매물 소식이 두드러진다. 해당 아파트 단지가 있는 지역은 들썩이게 마련이고, 인근 공인중개업소에는 “해당 거래가 실제로 이뤄진 거래가 맞냐”는 문의 전화도 이어진다고 한다. 그러나 갑작스레 시세보다 수억원이나 낮은 가격에 거래되는 것은 흔한 경우가 아니다. 이들은 ‘직거래’ 형식을 띤 거래일 가능성이 높다. 
 
22일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난달 8일 영등포구 여의도동 시범 아파트 전용 79㎡가 지난달 시세보다 7억원가량 빠진 13억5000만원에 거래됐다. 일부 커뮤니티에서는 이 소식이 이슈가 됐는데 , 해당 거래가 직거래라는 사실이 알려지자 이내 관심은 사그라들었다. 앞서 해당 면적대는 지난해 11월 2건이 거래됐는데 각각 19억8000만원, 19억9000만원 수준이었다.
 
이외에도 동대문구 장안 한신아파트 전용 84㎡ 또한 시세가 6억~7억원으로 추정되는 상황에서 이달 3일 직거래로 4억원에 거래되기도 했고, 통상 8억원 후반대에 거래가 이뤄지는 DMC롯데캐슬 더 퍼스트는 지난해 12월 5억9290만원에 직거래가 이뤄졌다.
 
아파트를 거래할 때는 대부분 공인중개사를 통해 진행된다. 반면 직거래는 공인중개사 없이 개인 간 서류를 작성해 거래를 진행하는 행위다. 아파트 거래시 공인중개사에게 들어갈 수수료를 아낄 수 있다. 최근엔 직거래를 위한 커뮤니티도 생기며 직거래가 조금씩 늘고 있지만, 아직까지는 사기 등 우려로 제3자 간 직거래는 드물다는 것이 업계 반응이다.
 

여경희 부동산R114 수석연구원은 “직거래는 권리분석이나 하자에 대한 부분을 비전문가인 거래 당사자가 직접 확인하고 계약하기 때문에 정보의 비대칭에 따른 사기, 기망의 문제가 발생할 여지가 있어 거래 시 각별한 주의가 필요하다”고 말했다.
 
이런 이유로 직거래를 진행하는 사람들은 배우자나 자녀 등 특수관계인일 가능성이 높다. 특수관계인 간 거래에는 수수료를 아끼는 것 말고도 장점이 있다. 시세보다 낮은 가격에 매도를 해 세금을 줄이는 게 가능해 합법적인 절세의 방법으로 이용되기도 한다. 다만, 정도를 넘어선다면 탈세로 취급받을 수도 있다.
 
‘상속세 및 증여세법’에 따르면 특수관계인에게는 시세보다 일정 금액(시세 30% 혹은 3억원 중 적은 금액)을 낮게 거래해도 정상 거래로 보고 증여세를 과세하지 않는다. 예컨대 특수관계인끼리 20억원짜리 아파트를 직거래할 경우 3억원을 낮추더라도 증여세는 발생하지 않는다. 3억원짜리 아파트는 시세의 30%인 9000만원을 낮춰 팔더라도 증여세가 없다.
 
물론 양도소득세는 내야 한다. 또한 만약 거래가액이 세법이 정한 시가보다 너무 높거나 낮으면 부당행위계산부인규정을 적용받아 내야 할 양도세가 크게 늘어날 가능성도 있다. 아울러 증여로 판단되면 증여세를 내야 할 수도 있다. 
 
앞서 이런 직거래는 시장을 교란하는 요소로 꼽히기도 했다. 정상적이지 않은 특수한 거래지만 일반 대중은 이를 확인하기 어려워 해당 단지 집주인이나 투자자들이 혼란을 겪었다. 이에 정부는 2021년 11월부터 직거래 여부를 국토부 실거래가 공개사이트에 공개했다.
 
이와 함께 정부는 편법 증여 거래 조사에도 나섰는데 이런 영향으로 지난해 직거래 비중은 크게 줄어든 것으로 나타났다.
 
국토부는 지난해 9월 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 아파트 거래에 대한 기획조사를 벌인 결과 모두 182건의 불법 의심 거래를 적발하기도 했다. 이는 2022년 9월부터 2023년 1월까지 진행된 아파트 직거래 가운데 특수관계인 간 거래, 시세 대비 이상 고가 내지 저가 거래 등 906건을 대상으로 진행됐다. 이후 거래에 대해서도 조사가 진행 예정이다.
 
부동산R114가 국토교통부 전국 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 2023년 직거래 비중은 11%(총 37만3485건 중 3만9991건)로 2022년 16%(25만8599건 중 4만289건) 대비 5%포인트 줄었다.
 
여경희 수석연구원은 “지난해부터 불거진 증여 취득세 부담 및 정부의 편법 증여 거래 조사 등으로 증여가 줄면서 직거래 비중이 낮아진 것으로 파악된다”고 설명했다.
 

서울 강남구에서 바라본 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]