[신동근의 집콕뉴스] 재건축에 밀리는 리모델링…비슷하면서 달라, 장점은 뭘까?

용적률 넘긴 단지 등 리모델링 가능…사업 속도 빠르다는 장점

최근 정부 용적률 높여주고, 안전진단도 완화…재건축 유인 높아져

리모델링을 추진 중인 용산구 동부이촌동의 한가람 아파트 [사진=신동근 기자]

 
정부의 재건축 활성화 움직임에 리모델링 단지들의 불만이 커지고 있다. 일반적으로 재건축이 리모델링보다 사업성이 뛰어난 것으로 평가되는 상황에서 재건축으로 선회하는 단지도 속속 나오고 있다.
 
24일 정비업계에 따르면 대치2단지 리모델링을 반대하는 주민 308명은 리모델링 조합 해산 총회를 진행하겠다고 강남구청에 알린 상태다. 해당 단지는 리모델링을 추진했지만, 조합 내홍 및 수직 증축 실패 등으로 사업이 멈췄다.
 
앞서 강남구 대치동 대치2단지 리모델링 조합은 지난해 법원으로부터 시공사업단에 112억원을 배상해야 한다는 판결을 받는 등 소송 리스크가 남아있는 곳이다. 기존 15층 1758가구를 최고 18층 1988가구 규모로 짓는 대치 2단지 리모델링 사업은 공사비가 5400억원에 달해 강남권 최대 리모델링 단지로 주목을 받았다. 그러나 2022년 9월 수직 증축 공법이 부적합을 받으면서 사업이 표류하게 됐고, 조합이 시공 계약 해제를 의결한 바 있다. 이에 시공단은 소송을 냈다.
 
지난해엔 송파구 송파동 거여1단지가 부동산 경기 침체, 이자 부담 심화와 내홍 등 복합적인 이유로 조합 설립 3개월 만에 리모델링 사업을 철회했다. 신도시특별법으로 재건축 바람이 거세진 1기 신도시를 중심으로 리모델링 사업을 접는 경우도 나온다. 2021년 총 27개 단지로 출범한 평촌 리모델링연합회에서는 은하수 마을 청구아파트와 샘마을대우·한양아파트가 연합회를 탈퇴했고, 고양 일산의 일부 리모델링 추진 단지도 사업 철회 움직임이 보이고 있다.

 
특히 리모델링 조합을 둘러싼 갈등은 본격화할 전망이다. 지난 2020년 개정된 주택법에 따르면 조합설립 이후 3년 이내 사업시행인가를 받지 못하면 총회를 열어 조합 해산 여부를 결정해야 한다.
 

홀대 받는 리모델링 장점은…빠른 속도

앞서 리모델링 추진단지들은 재건축보다 속도가 빠르다는 장점 때문에 사업을 추진해 왔다. 재건축이 주민 75% 이상 동의를 받아야 하는 반면, 리모델링은 동의율이 66.7% 이상이면 조합을 결성해 사업 추진이 가능하다. 준공 30년이 돼야 하는 재건축과 달리 15년 이상이면 사업을 추진할 수 있다.
 
또 리모델링은 재건축초과이익 환수 등 재건축 시 적용받는 각종 규제에서 비교적 자유롭다. 임대주택을 건설해야 하는 의무 사항도 없으며 전체 15% 이내에서는 가구 수 증가도 가능하다. 용적률을 넘겨 지어진 아파트의 경우 사업성이 나오지 않아 재건축은 어렵다. 예를 들어 동부이촌동에서 리모델링을 추진하는 단지들은 법정 용적률 상한을 넘겨 지어진 경우가 대부분이다. 건물을 새로 짓는 재건축의 경우 다시 상한 용적률을 지켜 건설해야 하기에, 사실상 사업 추진이 불가능했다. 

또한 리모델링은 기존의 구조물은 유지한 채 이외의 설비들을 고쳐서 아파트를 오래 사용하자는 취지에서 시작됐고 뼈대를 남겨 건설하는 만큼 자원 자체를 절감할 수도 있다.
 
다만, 리모델링시 기존 내력벽을 유지해야 하는 단점이 있다. 이에 구조가 비효율적으로 변할 가능성이 크고, 최근 안전규정에 맞춰 스프링클러 등을 설치할 경우 천장고도가 낮아진다.
 
최근 재건축 관련 규제들이 속속 풀리는 것과 달리 리모델링의 경우 오히려 규제가 더해지고 있다. 지난해 10월 서울시는 안전진단 강화‧해체공사 구조검토 강화 및 절차 개선‧현장점검 강화 등 내용이 담긴 ‘공동주택 리모델링 안전기준 개선 방안’을 25개 자치구에 전했다.
 
해당 개선 방안 등에 따르면 앞으로는 수평증축 리모델링의 경우에도 수직증축과 마찬가지로 2차 안전진단을 실시하도록 할 방침이다. 수평증축은 기존 아파트 건물을 수평으로 늘리는 방식으로 비교적 안전성 확보가 수월해 층수를 높이는 수직증축과 달리 1차 안전진단만 통과하면 사업을 추진할 수 있었으나 이번 방안으로 문턱이 보다 높아진 셈이다.
 
아울러 정부가 준공 후 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 허용하는 ‘1·10 대책’ 등을 발표하면서 리모델링에 대한 유인은 점점 줄고 있다.
 
이런 상황에서 리모델링 업계는 반발 중이다. 서울시 리모델링 주택조합 협의회(서리협)는 1·10 대책에 대해 주택 정책임에도 전국의 리모델링 추진 단지들이 공감할 수 있는 내용은 단 한마디도 없었다는 입장을 밝혔다. 서리협은 “정비사업은 단순히 노후도, 용적률만으로 사업성을 평가할 수 없다. 각 단지의 상황에 맞는 주택정비사업 방식을 택해 추진하고 있는 현실”이라며 “리모델링도 주택사업 중에 하나이기 때문에 정부의 노후아파트 환경 개선과 공급 활성화 정책에 중요한 역할을 할 수 있다”고 말했다.