다세대·연립주택 세입자 10가구 중 3가구, 근생빌라 등 불법건축물 거주

근생빌라·방 쪼개기·불법증축…규제 한계 지적 

불법건축물 주요 유형과 사례 [자료=국토연구원]

전국 다세대·연립주택 세입자 10가구 중 3가구는 불법건축물에 살고 있다는 연구 결과가 나왔다. 

20일 국토연구원이 발표한 '불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 취약성 대응 방안'에 따르면 다세대·연립주택 임차 가구 95만325가구 가운데 28.8%(27만3880가구)가 불법건축물에 거주하는 것으로 추정됐다. 2019년부터 2022년까지 국토교통부 실거래가 공개시스템의 임대차 자료와 위반건축물대장을 분석한 결과다.  

불법건축물은 건물 일부를 불법 개조하거나 용도를 변경한 건물을 뜻한다. 저층부에는 근린생활 시설을, 상층부에는 다세대·다가구 주택을 복합 용도로 배치한 뒤 근린생활시설을 불법으로 주거용으로 임대하는 '근생빌라' 사례가 대표적이다. 내부에 벽을 세우는 '방 쪼개기'로 세대 수를 늘리는 경우도 해당한다. 

일조권이나 사선 제한으로 건물을 짓지 못하는 베란다나 옥상을 불법 증축하거나, 필로티 주차장 또는 1층 외부 공간을 확장해 주택을 만들어 임대하는 것도 불법 건축물 사례다. 

건축법을 위반한 개별 가구에 거주하는 임차 가구 비율은 다세대 주택 6.6%, 연립주택 2.5%로 추정됐다. 국토연구원은 단속이 부실한 점을 고려할 때 실제로 불법건축물에 거주하는 임차 가구는 더 많을 것으로 예상했다. 

위반 건축물에 거주하는 임차 가구 비중은 다세대주택의 경우 서울 동작(20.3%), 광진(18.8%), 중랑(18.1%), 강동(18.1%) 비율이 높았다. 연립주택은 경기 평택(33.7%), 서울 중구(19.6%), 동작(14.7%) 순으로 나타났다. 

국토연구원은 "불법건축물이 양산되는 이유는 단속이 미비한데다 이행강제금보다 불법 행위를 통한 기대 임대수익이 높기 때문"이라고 분석했다. 현행법상 불법건축물 임대가 불법이 아니라는 점도 문제로 지적했다. 

주택임대차보호법은 임대료와 임대 기간 등만 규제할 뿐, 어떤 주택을 임대해야 하는지는 규정하지 않는다. 이에; 불법건축물 세입자는 보증금 대출이나 전세금 보증보험 가입이 제한되고 전세사기 피해 지원 대상에서도 제외된다.

국토연구원 연구진은 "임대용 주택의 기준을 법으로 제시해 세입자의 주거권을 보호하고 있다"며 "불법건축물 단속을 강화하고 이행강제금의 실효성을 높여야 한다"고 제언했다. 

또 세입자가 사전에 불법성을 인지할 수 있도록 하고, 불법건축물에 거주하는 세입자를 보호할 방안을 수립해야 한다고 강조했다. 
 

다세대, 연립주택 임차가구 중 위반건축물에 사는 가구의 지역별 비중 [자료=국토연구원]