[공사비 폭등 나비효과] 재개발·재건축 분담금 폭등에 조합원도 '깜짝'…서울 아파트 분양가도 껑충

서울 도심 아파트 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

공사비가 사상 최고 수준으로 치솟으면서 타격을 받는 것은 건설사뿐만이 아니다. 정비사업의 또 다른 축인 조합원들도 재개발·재건축 분담금이 높아지면서 부담이 가중되고 있다. 공사비 상승은 또 분양가 인상으로 이어지는 만큼 예비청약자들의 내 집 마련 꿈도 멀어지게 하고 있다. 

21일 정비업계에 따르면 잠실진주 재건축 시공사인 삼성물산·HDC현대산업개발 시공단은 최근 잠실진주 재건축 조합에 3.3㎡(평)당 공사비를 823만원으로 변경해 달라는 공문을 전달했다. 이는 지난해 10월 요청한 공사비 인상안(889만원)에 비해서는 7% 이상 낮춘 금액이다. 

지난해 4월 공사비를 3.3㎡당 510만원에서 660만원으로 올리는 데 합의한 조합은 지난해 10월 시공단 측 추가 인상안에 대해서는 수용하지 않았다. 이번에 시공단이 수정 제시한 공사비 인상안이 받아들여지면 조합원 1인당 1억원 정도 추가 분담금을 지게 될 것으로 관측된다. 

최근 재건축·재개발 사업장에서 공사비를 두고 조합과 갈등이 이어지는 것은 현재 공사비가 사상 최고 수준에 달하고 있어서다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난해 1~12월 내내 건설공사비지수는 150 이상을 유지했다. 2015년 100이던 이 지수는 지난해 1월 사상 최초로 150을 돌파한 뒤 9~12월 153 이상을 유지했다. 

건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 직접공사비를 대상으로 재료·노무·장비 등 세부 투입자원에 대한 물가 변동을 추정하기 위해 한국건설기술연구원이 작성한 통계지수다. 2000년 1월부터 지수가 공개됐는데 이전 물가가 지금 수준보다 낮았음을 감안하면 현재 공사비가 사상 최고 수준으로 치솟았다는 진단이 나온다. 

문제는 최근 2~3년 동안 공사비가 치솟으면서 각 이해관계자들의 부담이 갈수록 늘고 있다는 것이다. 실제 건설업계에서는 서울 시내 정비사업 적정 공사비를 3.3㎡당 800만~900만원으로 추산하고 있다.

이마저도 입지가 떨어지면 시공사를 찾기 위해 공사비를 더 올려줘야 하는 악순환이 반복되는 것이다. 서울 중구 신당9구역은 3.3㎡당 공사비를 기존 742만원에서 840만원으로 올려 시공사 선정 입찰에 나섰지만 참여하겠다는 건설사가 없었다. 각 정비사업장에서 이러한 상황이 반복되면 정비사업 조합원들의 분담금 규모가 늘고 공사비 인상에 따른 추가적인 분담금도 발생할 가능성이 커지게 된다. 

공사비 인상은 무주택 서민들의 '내 집 마련'도 어렵게 한다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2021년 1월 2827만원 수준이던 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 올해 1월 3703만원으로 3년 새 31.3%, 금액으로는 평당 880만원 올랐다. 같은 기간 전국 민간 아파트 분양가도 3.3㎡당 1299만원에서 1743만원으로 34.18%(444만원) 상승했다.

그러나 이 기간 근로소득 상승률은 분양가 상승률에 한참 못 미친다. 지난해 국내 1인당 평균 근로소득은 4214만원으로 3년 전인 2020년 3828만원보다 10.1%(386만원) 늘어나는 데 그쳤다. 근로소득 상승률보다 분양가 상승률이 높아 예비 청약자의 부담이 늘어나는 것이다. 

공사비 고공 행진 영향으로 최근 신축 국민 평형(전용면적 84㎡) 분양가도 20억원을 돌파하고 있다. 여의도 한양아파트 전용 84㎡ 일반 분양가는 22억원대로 책정됐다. 성동구 성수전략정비구역 1지구와 2지구 일반 분양가도 전용 84㎡ 기준 약 22억원을 넘길 것으로 추정된다. 

경기 지역에서도 분양가 10억원을 넘긴 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 지난해 8월 경기 광명 지역 '광명센트럴아이파크’ 분양가가 전용 84㎡ 기준 10억원을 넘어섰다. 올해 경기 수원 지역 '영통자이 센트럴파크' 분양가도 10억원 넘게 책정됐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "토지 가격이 떨어질 가능성도 낮고 건축비를 구성하는 조달 금리, 인건비, 자재값, 공사기간 등 요소도 하락할 요인이 거의 없어 보인다"며 "내 집을 마련하려면 청약보다 구축 시장으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.