깐깐해진 대출 '스트레스 DSR' 도입에 부동산 시장 불안↑..."매수심리 위축 우려"

스트레스 DSR 시행으로 부동산 시장에 불안감이 확산하고 있다. 사진은 서울 시내 아파트 밀집 지역. [사진=연합뉴스]

금리인상 가능성까지 반영해 주택담보대출한도(주담대)를 줄이는 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'이 시행되면서 부동산 시장의 불안감이 확산하고 있다. 소득 능력에 따라 주담대 한도가 수천만원 가까이 줄면서 연초 회복 조짐을 보이던 매수세에 '찬물'을 끼얹을 것이라는 관측이 제기되고 있다. 

28일 은행권 등에 따르면 시중은행들은 지난 26일부터 신규 취급하는 주담대에 스트레스 DSR 적용을 시작했다. 가계 부채 증가세가 계속되면서 기존 DSR 규제보다 한층 강한 규제를 적용해 대출 문턱을 높인 셈이다.

스트레스 DSR은 변동금리(혼합·주기형 포함) 대출 차주의 DSR 산정 시 향후 금리인상 가능성을 반영해 가산금리를 부과하는 제도다. 가산금리가 더해지면 연간 이자비용이 늘어나는 것으로 계산되기 때문에 정해진 DSR 상한 40%를 맞추려면 대출 원금 한도가 낮아질 수밖에 없다.

금융당국은 급격한 대출한도 축소에 따른 부작용을 고려해 스트레스 금리 적용 폭을 단계적으로 부과한다는 방침이다. 올해 상반기엔 가산금리의 25%인 0.375%만 더하고, 하반기엔 50%인 0.75%, 2025년부터는 100%인 1.5%를 적용한다.

예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인이 30년 만기, 분할상환 조건으로 변동금리 주담대를 받으면 현재 3억3000만원인 대출한도는 3억1500만원으로 줄어든다. 이어 하반기에는 3억원, 내년엔 2억8000만원으로 종전 대비 5000만원이 줄게 된다.

시장에서는 이번 조치가 최근 부동산 시장의 회복 흐름에 일부 제동을 걸 것이라는 분석이 나오고 있다. 실수요자들의 자금 동원 능력이 약해지면서 매수심리를 위축시킬 수 있기 때문이다.

한국부동산원이 발표한 1월 아파트 실거래가격지수(잠정치)를 보면 전국은 0.07% 올라 상승세로 돌아서면서 지난해 10월부터 이어진 하락세에서 벗어났다. 아파트 거래량도 회복세다. 직방이 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 18일까지 신고된 1월 전국 아파트 거래는 총 2만8113건으로 전월(2만4121건)보다 3992건(16.5%) 증가한 것으로 집계됐다. 신고 기한이 이달 말까지인 것을 감안하면 지난달 전체 거래량은 3만건을 넘어 지난해 10월 수준(3만1309건)을 회복할 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "추가적인 대출 규제가 가해지게 돼 집을 구매하려는 수요가 위축될 수밖에 없을 것"이라며 "대출 가능금액이 줄어드는 만큼 현금자산에 대한 여력을 갖춰야 하기 때문에 시장을 관망하는 분위기가 심화될 수 있다"고 말했다.

다만 일각에서는 이번 조치가 도리어 실수요자들의 매수 수요를 자극할 수 있다는 분석도 내놓는다. 대출 금액이 줄어들기 전에 실수요자들이 움직일 수 있다는 것이다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 "대출한도가 지속해서 줄어들기 때문에 오히려 지금 대출을 받아 내 집마련에 나서려는 수요자들이 시장에 참여해 거래가 이뤄질 가능성도 있다"고 말했다.