헌재 "주거안정 보장은 국가 의무...계약갱신청구권·전월세상한제 합헌"

주택임대차법 조항 헌소 청구 전원 일치 기각

"보증금 증액 범위 5%, 지나치게 낮지 않다"

이종석 헌법재판소장(가운데)과 헌법재판관들이 지난해 12월 21일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 열린 위헌제청 및 권한쟁의 심판 선고 시작에 앞서 자리하고 있다. 사진 왼쪽부터 정정미 헌법재판관, 이미선 헌법재판관, 김기영 헌법재판관, 이은애 헌법재판관, 이 헌재소장, 이영진 헌법재판관, 문형배 헌법재판관, 김형두 헌법재판관, 정형식 헌법재판관. 2023.12.21[사진=유대길 기자 [e-mail]]

이른바 '임대차 3법'의 계약갱신청구권과 전월세상한제 등이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 

헌재는 28일 주택임대차법 6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원심판 청구를 재판관 전원 일치 의견으로 기각했다.

헌재는 "주택은 인간의 생존을 위한 기본 요소이자 주거 생활의 터전이 되고, 인간 삶의 기본적인 물질적 조건이라는 특수성이 있다"며 "헌법은 국가에 주택 개발 정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거 생활을 할 수 있도록 노력해야 할 의무를 부과하고 있다"며 이같이 판단했다. 

이번 심판 대상 조항은 문재인 정부 시절인 2020년 세입자에 대한 권리를 강화하기 위해 도입한 '임대차 3법'의 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대한 내용이다. 

주택임대차법 6조의3은 세입자가 임대인(집주인)에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다고 정한다. 같은 법 7조 2항은 계약 당사자가 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률을 5％ 이내로 제한한다.

청구인들은 "세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인, 임대차 존속 기간, 보증금 액수와 증액 범위 등을 전혀 선택할 수 없다"며 계약의 자유가 침해된다고 주장했다. 

전월세상한제에 대해서는 "임대인의 핵심적인 수입인 보증금과 월차임의 전환 비율을 과도하게 제한해 임대인의 재산권과 일반적 행동자유권을 침해한다"고 밝혔다.

이들은 "약정한 차임과 보증금의 증가분이 각각 5%를 초과하지 못한다는 것인지, 약정한 차임을 보증금으로 환산해 환산된 총 보증금의 5%를 초과하지 못한다는 것인지를 전혀 알 수 없다"며 명확성 원칙도 문제 삼았다. 

그러나 헌재는 심판 대상 조항으로 달성할 수 있는 주거 안정 보장을 고려할 때 이같은 재산권 제한이 정당하다고 봤다.

이에 대해 "특히 주택 임대차 관계에서 임차인의 보호가 주거 안정의 보장과 관련해 중요한 공익적 목적이 되는 점을 고려할 때 주택 재산권에 대해서도 토지 재산권만큼은 아니라도 상당한 정도의 사회적 구속성이 인정된다"고 판단했다.

전월세상한제에 대해서는 "차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 설명했다. 

이어 "차임과 보증금이 모두 존재하는 경우에는 차임을 보증금으로 환산한 총 보증금을 그 산정 기준으로 삼는 것이 관련 규정과의 체계적 해석에 비춰 타당하다"며 명확성 원칙을 위배하지 않았다고 지적했다.