[종합] 서울시, 정비사각지대 인센티브 대폭 확대…"보정계수 적용·용적률 조정"

보정계수 적용·현황용적률 인정해 인센티브 추가 확대...공공기여 부담은 완화

고도·경관지구 높이도 완화...내달부터 통합심의 추진해 사업속도 제고

유창수 서울시 행정2부시장이 27일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 '재개발·재건축' 활성화 방안에 대해 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]

서울시가 ‘정비 사각지대’ 재개발·재건축의 사업성을 높이기 위한 종합 지원방안을 내놨다. 사업성이 낮은 지역에 용적률 확대 등의 추가 인센티브를 제공하고, 공공기여 부담은 대폭 완화했다. 접도 요건과 고도·경관지구 내 높이 제한 완화도 추진한다. 그간 낮은 사업성으로 지지부진했던 강북권 등의 재건축·재개발 사업 추진을 뒷받침하겠다는 조치로 풀이된다.
 
유창수 서울시 행정2부시장은 27일 서울시청에서 기자설명회를 열고 이같은 내용의 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이번 사업지원 방안은 크게 정비사업지의 사업성을 개선하고 공공지원을 확대하는 2개 분야, 10종 대책으로 구성됐다.
 
시는 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요하다고 인정되는 지역은 향후 ‘준주거’까지 용도지역을 상향할 방침이다.
 
이어 사업성이 낮은 사업장에는 ‘사업성 보정계수’를 적용해 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘린다. 기준용적률 210%, 허용용적률 20%인 3종 지역에 보정계수를 최대 적용하면 허용용적률은 40%로 확대된다. 이 경우 ‘분양 275%·임대 25%’의 주택 비중이 ‘분양 285%·임대 15%’로 변경돼 분양주택이 최대 10%포인트(p) 늘게 된다.

 
유 부시장은 이날 기자설명회에서 “지역적 위계를 따져 역세권 지역 내에서도 지역의 필요 시설 개발이 가능한 지역을 위주로 용도지역 상향을 추진할 것”이라고 말했다. 이어 보정계수 적용 지역에 대해서는 “사업성이 낮은 지역은 지가와 분양가가 낮아 조합원들의 부담이 큰 곳”이라며 “상계동이나 중계동 등의 분양가는 강남 지역의 분양가와 현저히 차이가 있는데 이런 지역에 계수를 적용·검토할 예정”이라고 밝혔다.
 

[자료=서울시]

시는 이와 함께 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전에 지어져 허용용적률을 초과한 사업장의 ‘현황용적률’을 인정하고, 법적 상한의 최대 1.2배까지 추가 용적률을 부여한다. 서울 시내 대다수 노후 단지가 현황용적률 기준으로 건립됐다는 판단에서다.
 
특히 시는 사업지의 공공기여 부담을 대폭 줄였다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 상향 시 기존 15%의 공공기여는 10%로 낮췄다. 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 ‘건축물 기부채납 계수’도 0.7에서 1.0로 올렸다.

공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 시가 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준을 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게 개정주기 단축에 나설 방침이다.
 
고도·경관지구 높이 완화와 통합심의‧융자 지원 등 빠른 사업 진행을 위한 공공지원 방안도 추진한다.

우선 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’ 규정을 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 했다. 이를 통해 서울 내 재개발 가능 면적은 기존 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 확대될 전망이다.

고도·경관지구 높이 규제도 완화해 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 했다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화할 방침이다.

그간 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 진행된 각종 심의는 '통합심의'로 한 번에 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 단축했다. 시는 이르면 다음달부터 첫 통합심의를 진행할 계획이다.

유 부시장은 "현재까지 13건의 통합심의가 접수됐다"며 "그 중 4건 정도가 통합심의로 일괄 심의될 예정"이라고 전했다.

시는 이와 함께 원활한 자금 조달을 위해 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.
 
시는 △사업성 보정계수 도입과 △현황용적률 인정 △공공기여 부담 완화 방안은 오는 9월까지 사업 기본계획에 반영해 지원 방안을 신속히 구체화한다는 방침이다.
 
이어 △접도율 완화를 통한 재개발 사업구역 확대 △산자락 저층주거지 높이 규제 완화는 오는 7월 조례 개정을 통해 추진할 계획이다.
 
유 부시장은 이날 기자들과 만난 자리에서 “보정계수 적용 등을 빠르게 시행할 수 있도록 가이드라인을 만들어 가고 있다”며 ”9월에 기본 계획이 변경되고 부지가 선정되면 시가 이번 지원방안으로 사업장의 사업성을 개선시켜 줄 수 있도록 하겠다“고 밝혔다.