'공시가 126%룰'에 전세보증 탈락 속출...정부, 빌라 주택가격 산정기준 손질

국토부, 후순위로 밀렸던 감정평가 재활용 방안 검토

 

빌라 전경. [사진=연합뉴스]

정부가 빌라·연립 등 다세대 가구의 전세보증금 반환보증 주택가격 산정 시 감정평가를 다시 활용하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 다만 빌라 감정가를 높게 부풀리는 '과다 감정' 우려를 불식시키기 위한 제도 개선을 함께 추진한다. 

17일 업계에 따르면 국토교통부는 다음 주 전세시장 안정 및 주택 공급활성화 대책에 다세대 주택가격 산정방식을 손질하는 내용을 담은 '전세보증 개선방안'을 포함하는 것을 유력하게 검토 중이다.  

기존 주택가격 산정방식인 공시지가 하락으로 보증 가입이 어려워진 빌라는 증가 추세다. 또 빌라 기피 현상이 아파트 전셋값 상승을 이어지는 부작용이 나타나자 정부가 제도 개선에 나선 것으로 풀이된다.

앞서 정부가 지난해 2월 ‘전세사기 예방’ 대책을 발표하면서 전세보증금 반환보증 가입 기준으로 그동안 사용되던 감정평가액 대신 공시가격을 최우선 사용하도록 제도를 바꿨다. 감정평가사들이 고의로 감정평가액 시세를 부풀려 전세사기에 가담하는 정황이 발견되면서 주택가격 산정 시 공시지가를 최우선적으로 활용하도록 하고 감정평가를 후순위로 두게 한 것이다. 

정부는 이 때 보증가입을 위한 전세가율(시세 대비 전세가 비율)도 100%에서 90%로 낮춰 진입장벽도 함께 높였다. 이러한 제도 변경은 매맷값과 전셋값 차이가 적은 빌라에게 치명타가 됐다. 이후부터 '공지가 126%' 기준을 맞추지 못해 보증 가입에서 탈락하는 빌라가 속출하기 시작했다. 

통상 빌라 시세는 공시가의 140%까지 적용된다. 이를 감안하면 공시가의 126%(공시가×140%×90%)까지만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐다. 전세보증보험에 가입할 수 있는 빌라가 현저히 줄어들었다. 

예를 들면 공시가격 1억원인 주택의 경우 기존엔 보증금 1억5000만원까지 반환보증 가입이 가능했으나, 제도 변경 이후엔 보증금 1억2600만원까지만 가입할 수 있게 됐다. 올해는 다세대 주택의 공시가격이 작년보다 더 떨어지며 보증 가입이 한층 어려워진 상황이다. 

이렇듯 여러 문제가 발생하자 정부는 주택가격을 보다 합리적으로 산정하고자 다세대 주택가격 산정 시 후순위로 뒀던 감정평가 방식을 다시 활용하는 방안을 고려하고 있다. 국토부는 현재 주택가격 산정 때 현재 4순위인 감정평가를 1순위로 우선 적용할 수 있도록 하거나, 현재 1순위인 공시가격 기준과 감정평가 방식을 비교 후 선택할 수 있도록 하는 방안 등을 놓고 막판 고심을 거듭하는 것으로 알려졌다.

또 감정평가 활용 시 문제로 지적되는 과다 감정을 막고자 평가 기준을 기존보다 강화하는 방안도 고려하고 있다. 다만 지난해 개편한 전세보증보험 가입 요건(전세가율 90%, 공시가 126%)은 현재 수준을 유지할 방침이다. 

국토부 관계자는 "주택가격을 산정하는 방식 중 가장 효율적인 것이 감정평가 방식"이라면서 "현재 감정평가 방식을 활용하는 것을 검토하고 있으며, 과다 감정의 문제를 없앤다면 감정평가 방식을 다시 활용해도 되지 않을까 생각하고 있다"고 말했다. 

보증보험 가입 요건 완화에 대해선 "전세보증보험 가입 요건을 강화하거나 완화하지는 않을 것"이라면서 "공시지가 기준을 상향해 집주인에게 유리하게 제도를 개선하는 것은 적절하지 않다고 생각한다"고 전했다.