세종시 토지거래 10건 중 8건 지분 쪼개기···투자 주의보

산업단지·인프라 개발지역 중심

고연령층 대상 조직적으로 권유

전국 차원에서 추가적 대응 필요

세종시 전경 [사진=연합뉴스]

올해 1분기 세종시에서 거래된 토지 10건 중 8건가량이 공동매입 등 ‘지분 쪼개기’ 거래인 것으로 나타났다. 산업단지 및 인프라 개발지역 내 토지를 중심으로 신종 유형의 지분 쪼개기가 성행하면서, 지분 거래가 확대된 영향으로 풀이된다.
 
26일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1분기(1~3월) 세종시에서 진행된 1233건의 토지 매매거래 중 지분 형태 거래는 946건으로 전체 거래의 76.7%를 차지했다. 지난해 4분기(9~12월) 세종시 토지 매매에서 지분 거래 비중이 74.7%(1012건)였다는 점을 감안하면, 지분쪼개기 거래 비중이 올해 더욱 상승한 것이다.
 
최근 1년 동안 세종시 전체 토지 거래에서 지분 쪼개기 거래가 차지하는 비중은 이미 70%를 훌쩍 넘긴 상태다. 국토교통부 통계에 따르면 지난 23일 기준 최근 1년 동안 세종시 내에서 거래된 토지 거래 건수는 3914건으로, 이 중 지분 거래로 매매된 건은 총 2868건이었다. 전체 토지 거래의 73.2%가 지분 거래 형태로 매매된 셈이다.

이는 충청권에서 산업단지 개발이 진행 중인 천안시 서북구(44.1%), 청주시 흥덕구(47.8%), 대전시 유성구(47.4%)의 지분 거래 비율보다 월등히 높은 수치로 광역자치단체 기준으로는 전국 최고 수준이다.

 
특히 산단과 시설 인프라 확충이 예정된 지역을 중심으로 지분 쪼개기 거래가 늘고 있다는 것이 현지 부동산업계 관계자의 설명이다. 세종시 내에서 지난 1년간 지분 거래가 가장 많았던 지역은 장군면으로 670건이 넘는 지분 거래가 이뤄졌다.
 
장군면의 경우 세종포천고속도로의 세종~안성 구간이 2026년 개통을 앞두고 있다. 여기에 지난 2023년 31만2000㎡ 규모의 공공복합업무용지에 대한 착공도 시작된 상태다. 스마트그린산단 개발이 예정된 전의면과 벤처벨리 산단 이슈가 있는 전동면도 같은 기간 각각 641건과 548건의 지분 매매가 진행됐다.
 
세종시 전의면의 한 공인중개업소 대표는 “올봄에도 기획부동산의 지분쪼개기 매물을 두고 현지 업자들에게 이를 되물어보는 문의가 흔했다”면서 “세종시는 특히 개발 이슈가 많기 때문에 기획부동산들이 조직적으로 고령층을 대상으로 전국에서 토지 지분 매입을 권유하고 있는 상황”이라고 말했다.
 
이는 최근 공동지분 매입 형태의 지분 거래 등 새로운 유형의 지분 쪼개기 투기가 늘어난 영향으로 분석된다. 세종시 등에 따르면 약 165~660㎡ 규모 지분으로 토지를 쪼개 판매하는 지분거래 매입 행위가 최근 횡행한 바 있다. 인허가 개발 절차 없이 임의로 가분할도(건축사 등에 의뢰해 작성한 지적도)를 만든 후, 향후 분할이 가능하다고 속이거나 분양 토지가 개발될 것처럼 기망하는 방식이다.
 
세종시의 경우 지난 1년간 토지 지분 거래 중 660㎡ 이하 토지에 대한 매매는 2612건으로 91%나 됐다. 특히 불과 50㎡ 이하 토지를 여러 명에 쪼개서 거래한 경우도 전체 지분 거래의 40%에 달하는 실정이다.
 
전문가들 사이에서는 지방자치단체의 단속 및 계도도 별다른 효과를 보지 못하고 있는 만큼, 전국 차원에서 추가적인 대응이 필요하다는 지적이 나온다.
 
정경진 밸류맵 연구원은 “경기도의 경우 기획부동산의 지분쪼개기 거래를 막기 위해 의심거래나 이상거래를 판별하는 시스템을 과거 도입한 바 있는데, 제도적으로 전국 수준에서 이를 감시할 수 있는 수단이 필요하다”고 밝혔다.