[리츠 활성화 방안] '리츠' 규제 확 푼다...프로젝트리츠 도입·투자 다각화 추진

인가에서 등록·1인 주식소유한도 50%도 개발단계서 폐지

헬스케어·테크자산 등 수익 확보 위한 투자 다각화 지원

 서울 강남구, 송파구 등 서울시내 아파트 단지 전경 [사진=연합뉴스]

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위해 규제를 대폭 완화한다. 현행 규제 일변도의 리츠제도를 지원 중심으로 재편해 사업성을 끌어올린다는 방침이다. 이를 위해 개발 단계에서부터 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있게 '프로젝트리츠'를 도입하고, 주식 소유 한도 및 공시 의무도 완화한다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용이 담긴 '리츠 활성화 방안'을 의결했다고 밝혔다.

리츠는 다수로부터 (소액)자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 개념으로 2001년 도입됐다. 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로 지난 5년간 약 2배 성장했다. 국내 리츠 투자자도 2020년 9만명에서 지난해 41만명으로 늘었다. 그러나 최근 고금리 등으로 부동산 시장 침체 등을 겪으면서 성장속도가 둔화됐고 우리나라 리츠 투자 대상이 선진국과 달리 주택·오피스(76%)에 집중돼 있는 등 한계가 있다는 지적도 많았다.

 

리츠 사업 기회 확대…인가부담 완화·주식소유한도 50%도 폐지

이에 정부는 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 확대하기 위해 리츠와 관련된 규제 완화에 나선다는 방침이다.

우선 정부는 리츠가 좋은 부동산을 먼저 취득할 수 있도록 지원한다. 이를 위해 현재 개발 단계의 사업 지연 요소로 꼽히는 리츠 인가를 '등록제'로 전환하고, 운영 단계에서는 '인가제'를 적용한다.

또 개발단계에서 50% 이하인 1인 주식 소유한도 적용을 제외하고, 57개에 달하는 공시·보고 의무는 투자보고서만 보고하도록 완화한다.

준공 후 2년 이내에 주식 30%를 공모하도록 한 공모 기한은 준공 후 최대 5년으로 개선한다. 사업비 증가, 공실 리스크 등 개발 단계에서 발생한 리스크를 일반 투자자에게 전가할 우려를 사전 차단하기 위해서다. 그간 자금 조달이 어려웠던 비주택 사업은 건설공제조합의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증으로 지원한다.
 

헬스케어·테크자산 등으로 투자대상 확대...투자 여력 확충 지원도

리츠 투자의 다각화를 위해 리츠 투자 대상도 고령화, AI(인공지능) 시대에 대비해 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대한다.

구체적으로 국토부는 시니어주택과 의료·상업시설 복합시설인 헬스케어 리츠를 2·3기 신도시의 우수한 택지를 활용해 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 대상지 확정 후 지구계획 변경 등의 절차를 통해 2030년까지 10곳 공모를 추진한다. 

신성장 미래산업의 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산(태양광·풍력발전소 등)에도 투자를 허용할 계획이다. 또 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 세부 규정도 내달 마련할 계획이다.

리츠의 수익 구조 다변화를 위해서 실물 부동산뿐만 아니라 부동산 금융 투자 확대도 시도한다. 모기지채권, C-MBS(상업용 모기지 담보 발행 증권)에 대한 30% 투자 한도도 폐지한다. 또 리츠가 지분투자뿐만 아니라 대출투자를 통해서도 안정성과 수익성을 확보할 수 있게 하는 방안도 마련할 계획이다.

이와 함께 올 연말까지 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 업무를 총괄 지원하는 전담 지원 기구인 리츠지원센터 운영 방안도 마련한다. 오는 8월에는 리츠 산업 육성과 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 민간 자문기구도 설립할 계획이다.

아울러 리츠 투자 여력 확충을 위해 보유 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가를 활성화한다.

또 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠(연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠)가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용할 계획이다. 현재 공모리츠는 공모리츠와만 합병을 허용하고 있어서 공모예외리츠를 편입하기 위해서는 자산 매입 자금이 필요했다.

여기에 더해 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 자금 유보도 허용할 예정이다. 현재 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 하지만 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우에 한정해 자금 유보를 허용할 계획이다.