[남기자의 알려주Zip] 월세 수익률 개선됐는데...오피스텔, 매매시장선 찬밥신세

[사진=연합뉴스]

올해 들어 오피스텔 전월세 전환율이 6%를 넘어서며 역대 최고치를 갈아치우고 있다. 월세 수요가 늘어나며 임대 수익률이 개선되면서다. 하지만 오피스텔의 매매가격은 하락세를 면치 못하며 투자자로부터는 외면받고 있다. 올 하반기에도 전세 사기, 고금리 등의 영향으로 'L자형 침체'를 이어갈 수 있다는 전망도 나온다. 

24일 한국부동산원에 따르면 올 1~5월까지 오피스텔의 전월세 전환율은 평균 6.08%로 줄곧 6%대를 유지하고 있다. 

지난 3월 전월세 전환율이 6.11%로 역대 최고치를 기록한 이후 5월까지 3개월 연속으로 현 수준을 유지하고 있다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2018년 1월 이후 역대 최고 기록이다. 전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다. 전월세 전환율이 신기록을 기록했다는 것은 같은 전세보증금으로 계산했을 때 월세가 가장 많이 올랐다는 것을 의미한다. 지난 한해 줄곧 전월세 전환율이 5%대에 머물렀던 것과 비교된다. 

오피스텔의 임대 수익률도 오르는 추세다. 올 1월 5.27%이던 전국 임대 수익률은 △2월 5.28% △3월 5.30% △4월 5.32% △5월 5.33%로 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 수도권과 지방 모두 일제히 우상향 곡선을 그렸다. 수도권은 올 1월 5.16%에서 5월 5.23%로 상승했고 이 기간 지방 역시 5.69%에서 5.73%로 올랐다.  

이처럼 오피스텔의 수익률이 개선 흐름을 보이는 것은 전세사기 여파로 비(非)아파트에 대한 전세 기피 현상이 심화된 데 따른 것이란 의견이 나온다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "오피스텔 시장은 매매, 전세 수요보다는 월세 수요가 더욱 늘어나는 추세"라면서 "전세사기에 대한 불안감이 커지면서 월세 강세 현장이 뚜렷하게 나타나며 전월세 전환율과 임대 수익률이 함께 상승한 것으로 보인다. 향후 추가적인 금리 인하가 있지 않은 한, 오피스텔의 전월세 전환율, 임대 수익률의 상승 추세는 계속될 것"이라고 전망했다. 

올 들어서 오피스텔의 월세 비중은 60%를 넘어섰다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토부 실거래가를 토대로 올 1~5월까지 전국 오피스텔 전·월세 거래량 10만5978건을 분석한 결과, 월세 거래는 6만9626건으로, 전체의 66%를 차지했다. 지난해 같은 기간 대비 4%p 상승한 수준이다. 전세 거래는 3만6352건으로 집계됐다. 전체의 34%에 해당하는 수치다. 

전국 17개 시·도 가운데 월세 비중이 전년과 비교해 상승한 곳은 11곳(65%)으로 집계됐다. 가장 크게 오른 시도는 제주도로, 월세 비중이 지난해 1~5월 69% 대비 6.7%p 상승한 76%를 기록했다. 제주도에 이어 상승폭이 큰 곳은 경남(5.2%p), 서울(5.1%p), 전남∙세종(4.8%p), 인천(4.2%p), 경기∙부산(3.7%p), 광주(3.3%p), 강원(3%p), 울산(1.6%p) 순으로 뒤를 이었다.

하지만 매매시장에서는 오피스텔이 고전을 면치 못하고 있다. 올 6월 전국 오피스텔 매매가격지수는 121.6으로, 전월 대비 0.23% 하락했다. 수도권(-0.25%), 5개광역시(-0.06%) 모두 하락세를 기록했다. 수도권은 지난해 11월 이후 8개월 연속, 5개 광역시는 2022년 6월 이후 23개월째 각각 내림세를 유지했다. 

이달 매매가격도 하락했다. 전국 기준으로 오피스텔의 매매평균가격은 2억6056만원으로 전월 대비 0.04% 떨어졌다. 수도권과 5개 광역시의 매매평균가격은 각각 2억6945만원, 1억9908만원으로 0.04%, 0.06%씩 내려갔다. 

오피스텔 매매 거래량도 주춤한 모습이다. 우리은행 자산관리컨설팅센터에 따르면 올해 1월부터 6월 23일까지 오피스텔 매매 거래량은 7376건으로 집계됐다. 지난해 연간 오피스텔 매매량이 2만6905건임을 감안하면 올해가 절반가량 지났음에도 3분의1 수준에 그친 셈이다. 

오피스텔 매매 거래량은 2021년 정점을 찍은 뒤 해마다 크게 줄어들고 있다. 연도별로 보면 매매 거래량은 △2021년 6만3032건 △2022년 4만3557건 △2023년 2만6905건으로 급감했다. 

당분간 반등 조짐 없이 오피스텔 매매시장이 얼어붙는 'L자형 침체'가 계속될 것이란 관측도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "그동안 아파트 대체재 역할을 해왔지만, 전세사기, 고금리 등의 영향으로 아파트 시장 회복세에도 제대로 낙수효과를 누리지 못하고 있는 모습"이라면서 "매매 거래량도 상반기 기준으로 절반에도 못 미치고 있다. 주택 수 제외 등 규제가 완화됐지만 시세차익 기대가 낮아지면서 당분간 L자형 침체가 지속될 것으로 예상된다"고 말했다.