[장문기의 핀하이] '스트레스 DSR' 확대되면 대출 한도 얼마나 줄까요?

규제 강화 앞두고 가계대출 '선수요'…주담대 잔액만 877조원

2단계 적용 시 연봉 5000만원 기준 500만~1500만원 한도↓

21일 서울의 한 은행에 주택담보대출 상품 관련 현수막이 걸려 있다. [사진=연합뉴스]

가계대출 규모가 급증하고 있다. 은행권 가계대출 잔액은 올해 상반기에만 20조5000억원 늘면서 지난달 말 기준 1115조5000억원까지 불었다. 가계대출 증가세를 주도하고 있는 것은 단연 주택담보대출(주담대)다. 주담대는 같은 기간 26조5000억원가량 늘면서 잔액이 876조9000억원을 기록했다. 주담대가 전체 가계대출에서 차지하는 비중은 78.6%에 달한다.
 

시장금리·부동산 거래 늘자 가계대출 증가…대출 규제 연기 영향도

22일 금융권에 따르면 최근 가계대출이 급증하는 가장 큰 원인은 시장금리가 낮아지고 있기 때문이다. 전체 가계대출에서 큰 비중을 차지하는 주담대는 주로 5년물 은행채 금리나 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 연동되는데, 최근 5년물 은행채 금리가 빠른 속도로 하락하고 있다. 이달 19일 기준 5년물 은행채 금리는 연 3.345%로 기준금리(연 3.5%)보다 낮은 수준이다. 두 달 전(5월 20일)과 비교해도 연 3.772%에서 연 3.345%로 0.4%포인트 이상 급락했다.

부동산 경기가 꿈틀대는 것도 주담대를 필두로 한 가계대출 확대에 영향을 미쳤다. 국토교통부 등에 따르면 지난 1~2월 1만2000호 수준이던 수도권 아파트 매매거래량은 3~5월 1만7000~1만8000호 수준으로 늘었다. 아파트 매매 과정에서 대출을 끼다 보니 주담대 역시 늘어날 수밖에 없는 구조다.

금융권 일각에서는 금융당국이 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 2단계 적용을 7월에서 9월로 미루면서 ‘선수요’가 폭발했다는 지적도 나온다. 스트레스 DSR 확대 이후 대출 한도가 줄어들 것을 우려한 금융소비자들이 미리미리 돈을 빌리는 탓에 주담대 규모가 빠르게 늘고 있다는 것이다.

스트레스 DSR은 변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 인상으로 인해 원리금 상환 부담이 늘어날 가능성 등을 고려해 DSR을 계산할 때 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도다. 올해 2월 처음 시행된 이 제도로 인해 현재 은행권 주담대 상품에 0.38%의 ‘스트레스 DSR’이 적용되고 있다.

금융당국은 당초 이달부터 스트레스 DSR을 확대 적용해 스트레스 금리를 0.75%까지 올리고 그 적용대상도 은행 신용대출과 제2금융권 주담대로 확대할 계획이었다. 그러나 이 계획이 9월로 미뤄졌고, 시장금리 인하·부동산 시장 반등 등 외부 요인과 맞물려 가계대출 폭증에 결정적인 역할을 하고 있다.
 

‘9월 확대’ 가계대출 규제…대출 한도 어떻게 바뀌나

금융소비자들이 은행 창구에서 은행 업무를 보고 있다. [사진=연합뉴스]

앞서 지난 2월 ‘스트레스 DSR’ 1단계 적용 이후 금융소비자들의 대출 여력은 악화했다. △변동형 △혼합형 △주기형 등 상환 방식에 따라 대출 한도가 2~4% 감소했기 때문이다.

대출금을 상환하는 방식은 크게 세 가지로 나뉜다. 변동금리로 선택하면 금리 재산정 주기(6개월)마다 금리가 바뀌고, 혼합형은 처음 5년 동안 고정금리를 적용한 뒤 이후 6개월마다 금리를 재산정하는 방식이다. 주기형은 5년 주기로 금리가 재산정 되는 방식이다. 스트레스 DSR 도입 시 주기형의 대출 한도가 가장 적게 줄고, 혼합형·변동금리 순으로 뒤를 잇는다.

이에 따라 스트레스 DSR 적용 이후 은행으로부터 돈을 빌릴 때 한도가 조금 감소하길 원한다면 주기형 대출을 선택하는 게 합리적이다. 주기형 대출 한도 감소 폭이 작은 이유는 최근 금융당국이 은행권에 주기형 대출 확대를 권장하면서 주기형 상품의 금리가 낮기 때문이다. 금리가 낮으면 상환해야 할 원리금도 상대적으로 적어지므로 DSR 산정 시 차주에게 유리한 값이 도출된다.

예를 들어 연소득 5000만원인 차주 A씨가 30년 만기 분할상환 대출을 받는다고 가정했을 때, 스트레스 DSR 1단계를 적용하기 전의 기존 DSR 제도 하에서 대출 한도는 3억3000만원 수준이다. 그러나 스트레스 DSR 1단계에서는 변동금리는 3억1500만원, 혼합형은 3억2000만원, 주기형은 3억2500만 내에서 대출이 가능하다. 같은 조건에서 스트레스 DSR 2단계 적용을 받는다면 △3억원(변동금리) △3억1000만원(혼합형) △3억2000만원(주기형) 수준으로 대출 한도가 정해진다.

연소득이 1억원 수준인 차주 B씨는 스트레스 DSR 적용 전에 6억6000만원까지 대출이 가능했다. 그러나 스트레스 DSR 도입 이후 대출 여력은 6억3000만~6억5000만원 수준으로 줄었다. 여기에 스트레스 DSR 2단계가 도입되면 대출 한도는 6억~6억4000만원 수준으로 더 축소된다. 차주별로 상황에 따라 구체적인 대출 한도는 다를 수 있다.

금융당국은 향후 스트레스 DSR 규제를 3단계까지 적용할 방침이다. 3단계 확대 시기는 우선 내년 7월을 목표로 하고 있다. 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 스트레스 금리가 1.5%로 확대된다. 다만 그 사이 은행권 가중평균금리가 큰 폭으로 떨어지면 스트레스 금리도 확대될 가능성이 있다.

이에 더해 은행권에서는 주담대와 신용대출에 더해 기타대출도 스트레스 DSR을 고려해 대출 한도를 설정해야 한다. 제2금융권도 주담대 외에 신용대출·기타대출에 스트레스 DSR을 적용해야 한다.

금융당국 관계자는 “스트레스 DSR은 장기대출 이용에 따르는 금리변동 위험을 인식하게 하는 등 가계부채 질적 개선에 기여할 것”이라며 “금리 하락에 따른 대출 한도 확대 효과를 제어할 수 있는 역할을 하는 만큼 금리가 내리면 그 의미가 더욱 커질 것”이라고 설명했다.