정부, 공공 신축매입 확대 등 비아파트 시장 정상화 총력..."시장에 공급 안정 시그널"

서울, 비아파트 무제한 공급…"미분양 발생할 정도로 매입하겠다"

LH 신축매입 포함 공공 신축매입 주택도 내년 11만가구+∂ 공급

박상우 국토교통부 장관. [사진=연합뉴스]

정부가 8일 발표한 '국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안'은 공급 물량을 확대하고 속도를 높여 수요에 부응하겠다는 것이 핵심이다. 이를 통해 향후 6년간 서울을 포함한 수도권에 총 42만7000가구+α 규모로 신규 우량 주택을 공급한다는 목표다. 

◇절차 간소화, 용적률 인센티브 등으로 재건축·재개발 속도 높인다

이번 방안에서 재개발·재건축 촉진법 제정을 추진하기로 한 것도 도심 내 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업에 속도를 낼 필요성이 크다고 판단했기 때문이다. 정비사업 기간을 단축하고 용적률, 세제, 금융, 보증 지원으로 사업 중단 최소화와 사업성을 강화한다는 구상이다. 

이를 위해 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획 동시 수립을 허용하고, 재건축 조합설립을 위한 동의 요건도 75%에서 70%로 완화한다. 

사업성을 높이기 위한 세제·금융 지원도 강화된다. 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비 등 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 구역당 50억원 이내로 지원하고, 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별 인출 목적과 한도도 확대된다.

정비사업 최대 용적률도 법적상한 기준에서 3년 한시로 추가 허용하기로 하는 등 인센티브를 강화한다. 역세권 정비사업은 현행 법적상한 대비 1.2배까치 용적률 추가가 허용되는데, 이를 1.3배까지 추가로 허용한다. 이렇게 되면 3종 주거지역은 용적률이 360%에서 390%까지 높아진다. 

재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지도 추진된다. 정부는 재초환 제도가 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 과도한 분담금으로 인한 조합원 부담과 주택 공급 위축 등 부작용이 발생했다고 진단했다. 

◇공공 신축 매입 공급 확대 등 비아파트 시장 정상화···공공택지 신속 공급도

정부는 공공의 신축 매입 공급을 확대해 비아파트 시장을 정상화할 계획이다.

특히 서울에는 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 공공주택을 전·월세로 무제한 공급하고 금융 지원으로 건설사업자와 등록임대사업자 등을 지원한다. 진현환 국토부 1차관은 "당분간 공급 물량이 충분하다고 판단될 때까지 매입해 나가겠다"고 의지를 밝혔다. 

한국토지주택공사(LH) 신축든든전세를 포함해 공공 신축 매입 주택도 2025년까지 11만가구+α를 집중적으로 공급한다. 매입 속도를 높이기 위해 LH 내에 수도권 신축 매입 총괄 전담 조직도 신설한다. 

비(非)아파트 시장 정상화를 위한 방안도 담겼다. 먼저 정부는 민간사업자 참여 활성화를 위한 세제 혜택을 도입한다. 민간법인이 공공 신축 매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후 주택을 취득했을 때 기본세율 적용 대상도 확대한다. 

분양전환형 신축 매입도 신규로 도입된다. 최소 6년 임대 후 분양전환이 가능한 신축 매입 주택을 새롭게 도입해 2026년부터 입주가 가능한 도심 내 신축 아파트가 공급된다는 취지다. 정부는 공공 신축 매입 11만가구 중 최소 5만가구를 분양전환형 신축 매입으로 공급할 계획이다. 공급 대상은 무주택 중산층 실수요자 등이다.

주택도시보증공사(HUG)의 기존 든든전세 외에도 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형이 신설된다. 임차인은 기존 든든전세주택과 동일하게 시세 대비 90% 수준으로 거주할 수 있지만 기존 집주인은 HUG에 대한 잔여 채무를 임대 종료까지 유예해 상환할 수 있게 된다.

김진유 경기대 도시공학과 교수는 "비 아파트 전세 포비아 해소와 공급확대에 효과가 있을 것으로 보인다"면서도 “작년과 올해 LH의 매입임대실적 등을 고려하면 달성 가능한 목표인지는 의문”이라고 말했다. 

올해 말까지 5만가구를 포함해 내년까지 서울을 비롯한 수도권 인근에 신규 택지 후보지 8만가구가 공급된다. 이는 정부가 '1·10 대책'에서 발표한 올해 신규 택지 2만가구 목표보다 4배 규모로 확대한 것이다. 특히 올해 공급되는 5만가구 중 2만가구에 대해선 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70%까지 공급되도록 추진된다. 

3기 신도시 등에서도 유보지를 활용해 종전 3만가구에서 2만가구 이상을 추가로 확보할 계획이다. 1기 신도시 등 노후계획도시를 정비해 주택 공급을 확대하는 방안도 담겼다. 정부는 올해 11월 2만6000가구+α 규모로 1기 신도시 정부 선도지구를 선정하고, 2025년 이후 선정 물량에도 신속한 정비계획을 적용하겠다고 밝혔다. 

후분양 조건부로 공급했던 1만7700만가구 중 지난달까지 본청약 실시 전인 4500만가구에 대한 조건부 선분양도 허용된다. 

주택 공급 여건도 개선된다. 정부는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증에 35조원을 공급하고, CR리츠 활성화를 통해 지방 미분양을 해소할 계획이다.

전문가들은 정부가 시장에 공급 확대 시그널을 충분히 주면서 주거 불안 문제를 해결하기 위한 다방면의 정책이 담겼다고 평가했다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "정부가 저렴한 공공주택을 서울 근교에 확대 공급하겠다는 시그널을 줌으로써 무주택 실수요자들의 기대감이 다소 높아지는 효과를 가져올 수 있다"고 말했다.

다만 이날 발표된 공급 대책이 수도권에 집중돼 있어 수도권과 지방의 양극화가 발생할 수 있다는 점은 문제로 지적됐다. 진 차관은 이에 대해 "양극화 문제에 공감하고 있다. 지방 건설사의 미분양 문제가 심각하고 그 부분을 해소하기 위한 CR리츠 세제 확대 등 방안을 늘리고 속도를 내겠다"고 했다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 "중단기 정책과 장기 정책을 잘 섞어서 해나가야 되는 게 필요하다"며 "장기적으론 수도권 인구 쏠림 문제와 양극화 문제를 해결할 수 있는 대책도 나와야 한다"고 제언했다.