기업에 개방된 장기임대주택 시장..."업체 유인할 실익은 의문"

사업 유형 넓히고 임대료 상한·세제 혜택 제공한다지만…"민간 장기임대로 수익성 낮아"

"사업 전제 요건인 '민간임대주택법' 개정도 쉽지 않을 듯"

서울 전경. [사진=연합뉴스]

정부가 주택 공급 부족 우려를 잠재우고 주거 안정을 강화하기 위해 기업에 대해 민간임대주택 시장에 참여할 수 있는 길을 열었지만 일각에서는 정책 실효성이 제한적일 것으로 보고 있다. 정부가 추진하는 ‘신유형 민간장기임대주택’은 민간 의무 임대기간을 최소 20년으로 늘리고, 임대사업에 참여하는 기업에 대한 세제 혜택 등 인센티브를 제공하는 것이 골자다. 이를 통해 10년간 10만가구 수준의 장기전세주택을 공급하겠다는 계획이지만 기업 임대 사업의 수익성을 높이는 등 기업의 사업 참여를 유인할 만한 동력이 보다 뒷받침돼야 한다는 지적이다. 

2일 정부와 업계 등에 따르면 국토교통부는 최근 리츠(부동산 투자회사) 등 기업의 신유형 민간장기임대주택 사업 참여를 위해 임대료 규제를 대폭 손질하기로 하고, 장기사업 유지를 위한 취득세 중과 적용 면제 등 세제 감면 카드도 꺼냈다. 기업이 임대주택을 건설하고 최소 20년 이상 장기로 운영토록 해 민간 시장에 새로운 임대주택 공급 통로를 신설하겠다는 것이다.
 
임대사업 유형은 △자율형 △준자율형 △지원형으로 세분화해 기업 특성별로 사업 선택지를 넓혔다. 자율형 사업을 선택한 기업은 정부 지원을 받지 않는 대신 임대료 상승률 소비자물가지수(CPI) 연동 규제 등에서 자유로운 식이다. 준사업형·지원형은 임대료 인상 제한을 받지만 정부 지원과 세제 혜택을 받을 수 있다.
 
다만 이런 ‘당근책’에도 분양전환 형태가 아닌 20년간 임대 사업으로는 충분한 수익을 내기 힘들 것으로 업계는 보고 있다. 자율형 등 일부 유형 사업은 주택임대차보호법상 임대료 인상 제한에서 자유롭지만 입법 실현 가능성이 낮고, 설령 규제 적용을 받지 않더라도 기대 수익률이 낮아 투자 금액 회수가 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 

 
한 대형 건설사 관계자는 “과거 박근혜 정부 당시 비슷한 유형의 ‘뉴스테이’ 등 사업이 있었지만 결국 다음 정부가 임대료 규제 강화로 정책 방향을 선회하면서 사실상 의미가 없는 사업이 됐다”며 “20년 정도 장기 사업이라는 특성상 정책 기조 변동 가능성에 얼마든지 수익성이 좌우될 수 있고, 그렇다고 장기 임대 후 분양 전환도 쉽지 않아 참여를 원하는 건설사가 많지는 않을 것”이라고 말했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내 법제 아래에서는 기업이 장기적인 민간임대 사업으로 수익을 거두기는 쉽지 않다”며 “세제 지원을 위해서는 결국 임대차보호법 등을 준수해야 하는데 건설사나 시행사로서도 수익성을 내기 상당히 복잡해져 참여 필요성을 느끼지 못하게 된다”고 말했다.
 
사업을 위한 전제가 되는 민간임대주택법 개정도 변수로 지적된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수익성 개선이 대폭 이뤄지지 않으면 정부가 메리트를 제공하더라도 사업이 활성화하기는 쉽지 않을 것”이라며 “특별법 형태인 주택임대차보호법 등에 임대료 5% 상한이 정해져 있는데 기업형 임대만 예외적으로 입법 개정을 통해 상한을 없애고 수익성을 높이겠다는 것은 현실성이 떨어진다”고 말했다.