[정윤영의 금융문답] 기준금리보다 떨어진 주담대 금리…역전 현상, 왜 발생했을까

주담대 금리 연 7.61%→3.5%로 떨어져…2년 9개월 만의 최저치

미래 기대치 반영된 탓…금리 인하기 앞두고 시장금리 먼저 하락

8월 금리 인상 전망…가계대출 압박에 銀 가산금리 줄인상된 영향

오픈AI '달리(DALL-E)'를 이용해 만든 이미지 [자료=DALL-E]

주택담보대출(이하 주담대) 금리가 지난 7월 기준금리 수준으로 하락했다. 고정형 주담대 금리는 연 3.48%를 기록해 기준금리(3.50%) 밑으로 떨어지는 '역전 현상'이 발생했다. 이는 2001년 9월 가중평균 금리 통계가 작성된 이후로 처음 있는 일이다. 주담대 금리는 왜 기준금리 아래로 떨어졌을까.
 

주담대 금리 2년 9개월 만에 최저…하반기 금리 인하 기대감 반영

오픈AI '달리(DALL-E)'를 이용해 만든 이미지 [자료=DALL-E]

지난달 30일 나온 한국은행의 7월 가중평균 금리 통계에 따르면 예금은행의 신규 취급액 기준 대출금리는 연 4.55%로 전월 대비 0.16%포인트 하락했다. 특히 가계대출 중 주담대 금리가 연 3.71%에서 연 3.50%로 떨어지며 9개월 연속 내림세를 이어갔다. 이는 2021년 10월 이후 2년 9개월 만에 최저치다. 고정형 주담대 금리는 연 3.48%를 기록하며 기준금리를 밑돌았다.

주담대 금리가 기준금리보다 하락한 이유는 고정형 주담대 지표금리인 은행채(AAA) 5년물 금리가 연 3.2%대로 떨어졌기 때문이다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 은행채 5년물 금리는 6월 말 3.451%에서 7월 말 3.276%로 0.175%포인트 하락했다.

그러나 직전 최저치를 기록했던 2021년 대출금리 흐름과 지난 7월 대출금리를 비교해 보면 의문이 생긴다. 2021년 10월 주담대 금리는 연 3.26%에서 이듬해 1월 연 3.8% 위로 올라섰다. 기준금리가 연 1.00%에서 1.25%로 인상된 탓이다. 그러나 올해 기준금리는 3.5%로 2022년(1.25%) 대비 큰 폭으로 오른 상태지만, 주담대 금리는 오히려 최저 수준을 기록했다.

이런 현상이 나타난 이유는 대출(시장)금리에는 현재 금리 수준뿐 아니라 미래 경제성장률과 물가상승률의 기대치가 들어가기 때문이다. 2021~2022년은 기준금리가 가파르게 상승하던 시기였다. 금리는 지난 2021년 8월 이후 지속적으로 인상해 오다가 지난해 2월 동결됐다. 동결된 이후로는 13차례 연속 3.50%로 묶였다. 한은 설립 이래 가장 긴 연속 동결 기록이다.

그러나 올해는 하반기 금리 인하가 강하게 점쳐지고 있다. 파월 미국연방준비제도(Fed·연준) 의장이 지난달 24일 열린 잭슨홀 미팅 연설에서 9월 금리 인하를 강력하게 시사했기 때문이다. 유럽, 중국 등 전 세계 주요국 중앙은행들도 금리 인하에 나선 상황이라 한국은행 역시 조만간 금리 인하를 단행할 것이란 예상이 나오고 있다. 이런 심리가 국채금리에 영향을 미치며 이를 근거로 발행하는 은행채 5년물 금리가 내려앉은 것이다.
 

7월 말 은행들 가산금리 줄인상…8월 대출금리는 상승

오픈AI '달리(DALL-E)'를 이용해 만든 이미지 [자료=DALL-E]

다만 주담대 금리 인상 흐름은 8월까지 지속되지는 않을 전망이다. 7월부터 은행들이 당국의 가계대출 관리 압박에 가산금리를 여러 차례 끌어올리고 있기 때문이다. 김민수 한국은행 경제통계팀장도 "7월 하순 이후에 가산금리가 인상되고 있기 때문에 그 영향이 시차를 가지고 나타날 것으로 보인다"며 "8월부터 영향을 줄 것으로 전망된다"고 밝혔다.

대출금리는 기준금리에 가산금리를 더한 뒤 우대금리를 차감해 결정된다. 가산금리는 금융회사가 해당 고객에게 대출을 해주기 위해 감당하는 영업비용, 위험비용과 고객의 신용도, 담보 여부, 대출기간 등을 고려해 산정된다. 그러나 별도 상한선이 없어 사실상 은행 마음대로 가중해 대출금리를 끌어올릴 수 있는 구조다.

실제 주요 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)의 지난달 30일 은행채 5년물을 기준으로 한 주담대 혼합형 금리는 연 3.850~5.736% 수준을 기록했다. 지난달 2일 대비 하단 0.820%포인트, 상단 0.532%포인트 오른 수치다. 같은 기간 은행채 5년물 금리는 0.087%포인트 상승했다는 점을 비춰봤을 때 은행들이 가산금리를 큰 폭으로 높였다는 점을 확인할 수 있다.