[통화신용보고서] "주택시장 과거 급등기와 유사…불확실성 크다"

[표=한국은행]

한국은행이 최근 급등하는 주택가격과 가계부채가 과거 급등기와 유사한 패턴으로 진행되고 있으며 향후 주택가격 전망의 불확실성이 크다고 평가했다.

한은은 금융안정은 향후 기준 금리 인하 결정 과정에서 중요 변수로 고려할 것이라고 강조했다. 내수 진작 측면에서 기준금리 인하를 해야한다는 압력이 있더라도 수도권 집값과 가계부채가 안정되지 않는 한 피벗(통화정책 전환)을 서두르긴 힘들다는 것으로 해석된다.

12일 한은은 통화신용정책보고서에서 최근 수도권 주택가격이 계속 오르면서 소득, 사용 가치 등과의 괴리 폭은 다시 커지고 있다고 분석했다.

서울 명목 주택가격은 2021년 고점의 90%를 회복했으며 서초구 등 일부지역은 전고점 상회했다. 주택시장 위험지수는 7월 현재 1.11로 '고평가' 단계(0.5∼1.5)다. 지난해 4분기(0.50) 고평가 단계에 진입한 뒤 계속 올라 과열 단계(1.5 이상)에 근접하는 추세다.

과거 네 차례의 주택가격 상승기(△2001∼2003년 △2005∼2008년 △2015∼2018년 △2020∼2021년)에서 나타난 GDP 대비 가계부채 비율 상승 현상도 두드러지게 나타나고 있다.

가계부채 비율은 2021년 3분기(99.3%) 정점을 찍은 뒤 소폭 떨어져 올해 1분기 92.1%를 기록했다. 이는 OECD 31개국 중 4번째로 높은 수준이다. 이대로 한 달에 5조∼6조원씩만 가계대출이 늘면 4분기 92.4∼92.6%에 이를 것으로 예상됐다.

한은은 집값 상승기는 대체로 주택 공급 부족에 대한 우려와 함께 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적일 때 시작되는데 이번에도 같은 이유인 것으로 분석했다. 

한은은 "최근 서울 등 신축 아파트 공급 부족과 비아파트 기피에 따른 수급 불균형 우려, 금리 인하 기대 등에 따른 대출 금리 하락, 규제 완화와 정책금융 확대 등이 복합적으로 (집값 상승에) 영향을 미쳤다"고 진단했다.

주택가격 상승이 건설투자나 부의 효과와 함께 경기 진작에 도움을 준다는 이론이 현재는 통하지 않는 것으로 나타나기도 했다. 주택가격과 건물투자 간 연계성이 크지 않고 높은 가계부채비율 등으로 부의 효과도 제한적이라 경기에 별 도움이 되지 않는 것으로 분석됐다.

한은은 "반대로 집값과 소득 등 경제 펀더멘탈(기초여건) 사이의 괴리가 커지면 향후 조정 과정에서 금융·경제의 변동성만 키우고 소비를 제약하는 구조적 요인이 될 수 있다"고 경고했다.

향후 주택가격 전망에 대해선 불확실성이 크다는 모호한 전망을 내놓았다. 점차 안정될 것으로 보는 견해와 불안 장기화 가능성을 배제할 수 없다는 의견이 엇갈리면서다.

주택가격 둔화세를 예상하는 측면에선 주택가격 수준이 크게 높고 투자수요보다는 실수요가 많은 것으로 분석되는 데다 정부의 공급 확대와 거시건전성정책 강화의 효과도 점차 나타날 것으로 기대하고 있다. 반면 수급 불균형 우려도 상존하는 만큼 수도권 주택시장 과열이 내년 이후까지 이어질 것이라는 견해도 있다.

한은 통화정책국은 "수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융 안정에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리 인하 시기와 속도 등을 결정할 필요가 있다"며 "경제주체들에 이런 정책 방향을 명확히 전달해 과도한 금리 인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해야 한다"고 강조했다.

이번 보고서 작성을 주관한 황건일 금통위원 역시 "금리 인하가 성장과 금융 안정에 미치는 영향을 동시에 고려해야 한다"며 "두 목표의 상충 정도를 최소화하려면 통화정책과 재정정책, 거시건전성 규제의 적절한 조합이 어느 때보다 긴요한 시점"이라고 강조했다.