시세 90% 반영 공시가 현실화 계획 폐지...'文 정부' 전으로 되돌린다(종합)

2020년 文 정부 시절 도입된 현실화 계획 폐지

'전년도 공시가격x(1+시장 변동률)'로 산정방식 개선

"공시가>실거래가 역전 현상 1% 미만 관리될 것으로 예상"

전문가들 방향성 긍정적 평가...다만 국회 통과 여부는 물음표

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 재산세 등 각종 세금 등을 매길 때 기준으로 쓰이는 부동산 공시가격 책정에 '시세 변동' 방식을 도입한다. 인위적으로 공시가를 시세의 90%까지 올리는 문재인 정부의 현실화 정책 도입 이전 방식으로 돌아가는 것이다. 도입 후 국민 조세 부담이 급격히 오르는 문제가 지적되는 등 부작용이 제기되면서다. 정부안이 시행되면 집값이 내리거나 횡보하는데 공시가격이 올라 세 부담이 커지거나, 공시가격이 실거래가를 웃도는 역전 현상은 크게 줄어들 전망이다. 

국토교통부는 12일 이 같은 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.

이는 지난 3월 대통령 주재 민생토론회에서 발표한 공시가격 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 구체적인 이행계획이다. 국토부는 △연구용역 △전문가 자문 △국민 인식 조사 △중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 합리화 방안을 마련했다. 

공시가격은 시세에 시세 반영률(현실화율)을 곱한 값으로, 부동산 보유세와 건강보험료·기초연금 등 67개 행정·복지제도의 기준이 되는 지표다.

부동산 시세와 공시가의 괴리가 크고 지역별·주택유형별로 시세 반영률에 차이가 커 형평성을 높여야 한다는 목소리가 커지면서 지난 2020년 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 현실화 계획이 도입됐다. 

시세와 공시가 격차를 좁혀 조세 형평성을 높이겠다는 취지였지만 그러나 적용 과정에서 국민의 경제적 부담이 크게 증가하고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 등 부작용이 발생했다. 이에 정부는 지난 3월 민생토론회를 통해 현실화 계획 폐지를 추진하겠다고 밝혔다.

국토부 관계자는 "그동안 연구 등을 통해서 공시제도의 안정성 훼손, 국민의 경제적 부담 증가 등 현실화 계획의 근본적인 문제점이 확인됐다"며 "부동산 공시법 개정을 통해 현실화 계획 폐지를 추진하고, 국민 인식조사 결과 등을 토대로 공시제도 개편을 추진할 것"이라고 설명했다.

이에 정부는 시장변화가 없어도 공시가격이 상승하도록 설계된 기존 현실화 계획을 폐지하고, 시장변화를 충실하게 반영할 수 있도록 ‘전년도 공시가격×(1+시장 변동률)’로 산정방식을 개선하기로 했다. 시장변동률의 경우 조사자가 시장 증거에 입각해 부동산 각각의 시장 변동률을 판단하되, 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분을 추가 반영하는 방식이다. 정부는 이를 통해 공시가격 역전 현상도 1% 미만으로 내려갈 것으로 추산하고 있다.

시장 변동률을 산출할 땐 실거래가, 감정평가 금액, 경매 금액, 빅데이터를 통한 가상 가격 등이 두루 검토된다. 조사자가 부동산의 시장가치 변화분을 제대로 입력했는지 여부는 국제과세평가관협회(IAAO) 기준에 맞게 개발한 자동산정모형(AVM) 검토 등 검증 절차를 거친다.

정부안이 시행되면 시세 변동만큼 공시가격이 움직이게 된다. 예를 들어 올해 공동주택 가격이 1.52% 올랐다고 가정하면 올해 공시가격이 2억400만원(시세 3억원)이었던 아파트는 내년 300만원(1.52%) 오른 2억700만원 수준에 공시가격이 책정되는 것이다. 현실화 정책이 그대로 유지됐을 때 3.72% 인상된 공시가(2억1100만원)보다 400만원이 낮은 수준이다. 
 

공시가격 산정방식 개선안 중 균형성 제고 강화 방안. [사진=국토교통부]

 

균형성 저하 지역 '심층검토지역'으로 선정...부동산 공시법 개정안 즉시 발의

공시가격의 균형성 제고방안도 도입한다. 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가기준을 활용해 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역 및 부동산을 선별해 개선한다는 계획이다.

현재 공시가격은 한국부동산원과 감정평가사들이 표본 주택의 공시가격을 매기면 각 지자체가 이를 토대로 나머지 주택의 공시가격을 정하는 방식으로 산정된다. 평가 주체가 다르다보니 같은 블록 안에서도 주택마다 공시가격이 들쭉날쭉하는 경우가 많다. 

이를 위해 국토부는 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격을 평가하고, 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정한다. 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다. 이때 균형성이 점진적으로 개선될 수 있도록 균형성 제고 상한(전년 공시가격의 최대 1.5% 이내)을 설정한다. 이후 외부 전문가가 조사자의 재산정을 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.

국토부는 새로운 공시가격 산정체계 도입을 위해 '부동산 공시법' 개정안을 즉시 발의할 계획이다.

전문가들은 이번 정부 대책에 대해 방향성에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 다만 국회의 여야 대치가 계속되는 상황에서 법 개정이 신속히 이뤄지기는 쉽지 않을 것으로 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존의 현실화 계획은 일반 주택까지 공시가격 현실화 목표를 확대하면서 집값이 하락해도 사실상 증세가 되는 등 무리한 도입으로 인한 부작용이 있었기 때문에 폐지가 맞다"며 "다만 여야 대치가 계속되고 있고, 현실화 계획이 지난 정부에서 중점 과제로 도입한 것이기 때문에 여야 합의가 원활하게 되기는 어려워 보인다"고 말했다.