생숙→오피스텔 전환 문턱 낮췄다···이행강제금 부과도 유예

내년 9월까지 지자체에 숙박업 신고·용도변경 신청해야

[사진=연합뉴스]

내년부터 부과될 예정이었던 생활숙박시설(이하 생숙) 이행강제금 개시가 유예된다. 주거용으로 사용하는 생숙의 오피스텔 용도전환의 문턱을 대폭 낮추고 숙박업 신고를 위한 요건도 완화한다. 

국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다.

이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하는 한편, 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하기 위해 마련됐다.

생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사가능한 숙박시설로 도입됐다.

오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용돼 지난 2017년부터 본격화된 집값상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다. 

이에 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'이 발표됐지만 숙박업 미신고 물량 5만2000실, 공사 중 물량 6만실 등 여전히 주거전용 가능성이 있어 정부가 신규 생숙과 기존 생숙 등에 대한 지원 방안을 마련한 것이다.
 

주거전용 가능성 차단되는 신규 생숙…기존 생숙은 용도변경 유연해진다

앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 건축법이 개정된다. 

현재 생숙은 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성이 남아있다. 또 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기되고 있다.

그러나 앞으로는 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 가능해진다. 정부는 제도가 변경되면 불법 주거전용 문제 등이 원천 차단돼 생숙 시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것으로 예측했다.

다만 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위해 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다. 개정안은 연내 발의된다. 

기존 생숙에 대한 지원도 마련됐다. 개별실 생숙 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 이번주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포해 시·도 조례개정을 독려할 예정이다.

아울러 11월부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

용도변경 규제도 유연해진다. 그간 복도폭, 주차장 등 건축 기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능했다. 그러나 앞으로는 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않는 선에서 현실적이고 유연한 규제 방식이 도입될 예정이다.

최초 건축허가를 지난 15일까지 신청한 생숙은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정 받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다.

주차장 기준도 완화된다. 만약 내부 주차공간의 확장이 어렵다면 각 여건에 따라 대안이 달라진다. 

인근 부지 확보가 가능한 경우엔 외부 주차장 설치를 통해, 자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우엔 지자체에 상응 비용을 납부하는 방식이다. 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통해 주차기준이 완화된다. 

지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

지난 8월 서울 강서구에 위치한 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'가 200억원 규모의 기부채납을 병행해 지구단위계획을 변경한 사례가 있다. 

이번 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우는 오피스텔 전용출입구 설치가 면제된다. 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않되 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 '오피스텔 건축기준'을 개정한다. 안목치수는 전용면적을 실제 사용면적에 가깝게 벽 안쪽을 기준으로 계산한 치수다. 

각 지자체는 용도변경 과정에서 기존 용도변경 생숙 소유자 및 준법 소유자와 형평성 논란이 발생하지 않도록 지구단위계획 변경(기부채납) 또는 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 또는 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도해 나갈 계획이다.
 

'생숙 대란' 피해 막도록…생숙지원센터 운영 및 이행강제금 부과 유예

생숙 지원센터 운영 및 이행강제금 부과도 유예된다. 

각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다. 

생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

아울러 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 유예하고, 이때까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 오는 2027년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다. 

정부는 이번 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 차질 없는 후속조치를 위해 국토부-복지부-지자체 등으로 구성된 관계기관 협의체를 통해 신속한 법령 개정과 지자체별 생숙 지원센터 설치·운영 상황을 주기적으로 점검해 나갈 예정이다. 

장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입됨에 따라 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"고 했다.