"인센티브 확대해 낮은 지가·과밀 지역 재개발 사업성 높인다"

서울시 '2030 도시·주거환경정비 기본계획' 시행

사업성 보정계수 도입…비강남권 허용용적률↑

"정비계획 확정 단지에도 소급적용"

장지광 서울시 재건축정책팀장(왼쪽)이 4일 오전 서울 서대문구 연희동 서대문구청에서 열린 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획' 주민설명회에서 시의 새로운 정비사업 기본계획을 소개하고 있다. [사진=조현미 기자 [e-mail]]

서울시가 사업성 보정계수 등을 도입해 지가가 낮거나 소형 주택이 몰린 지역의 재건축·재개발 사업성을 높인다. 

서울시는 4일 서울 연희동 서대문구청에서 '2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획' 주민설명회에서 이같이 밝혔다.

서울시는 지난 9월 26일 재건축·주택 재개발의 신속한 진행과 원활한 사업 추진을 위한 기본계획을 고시‧시행했다. 이번 기본계획은 '사업성 보정계수'를 새로 도입했다. 지가가 낮고 작은 평수 주택이 집중된 지역에는 용적률 인센티브 기준이 되는 보정계수를 높게 산정해 사업성을 갖출 수 있게 했다.

기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종일반주거지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 늘어난다. 이에 따라 일반분양할 수 있는 주택은 최대 10% 증가하고, 임대주택은 10% 감소해 사업성을 확보할 수 있게 된다. 보정계수 혜택은 주로 비강남권에 돌아갈 전망이다.

장지광 서울시 재건축정책팀장은 "지가가 낮아 분양 수익이 적은 곳에 도움이 될 것"이라고 밝혔다.
 

허용용적률을 초과한 과밀 노후단지는 현황용적률을 인정한다. 2004년 종 세분화 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 현행 조례·허용용적률을 초과한 지역은 건축물대장상 기재된 현황용적률을 기준용적률로 인정, 일반분양 물량을 확보하게 했다. 장 팀장은 "기부채납 없이도 현재 용적률을 보장하는 것"이라고 설명했다.

종별 용적률 체계도 대폭 개편했다. 1종일반주거지역 상한용적률과 법적상한용적률은 기존 150%에서 200%까지로 확대했다. 2종일반주거지역 허용용적률 인센티브는 10%포인트에서 20%포인트로 확대하고, 준공업지역은 법적상한용적률(400%)을 적용한다. 1종 주거지역 재개발사업의 기준용적률 20% 상향 조건인 소형주택 면적은 다양화했다. 1~2인 가구 확대에 따라 60㎡ 이하로만 규정했던 면적 조건을 50~60㎡·40~50㎡·40㎡ 이하로 세분화했다.

역세권 일대도 일자리 창출이나 노인·육아돌봄 등 서울시 정책과 연계된 시설을 도입할 경우 준주거지역으로 종상향이 가능해진다. 임대주택과 노인재가시설, 보행교 등이 연계 시설에 해당한다. 장 팀장은 "종상향은 공익성을 고려해 관련 위원회에서 결정할 것"이라고 말했다.

서울시는 주민설명회를 이어 나갈 계획이다. 오는 7일에는 노원구청, 11일 송파구청, 13일엔 서초구청에서 주민설명회를 열 예정이다.