[로펌라운지] 바른, '베트남 부동산 투자 리스크 분석 및 관리방안' 세미나 개최

"베트남 부동산 투자, 법령 검토와 리스크 관리 중요"

투자법, 토지법 등 부동산 3법 개정 및 조기시행에 따른 유의 사항 체크

5일 서울 강남구 섬유센터빌딩 바른대회의실에서 열린 제15회 이머징마켓 연구회 세미나에서 김용우 변호사가 발표하고 있다. [사진=법무법인 바른]
 

법무법인 바른(대표변호사 박재필‧이동훈‧이영희) 이머징마켓연구회가 5일 섬유센터빌딩 대회의실에서 '베트남 부동산 투자 리스크 분석 및 관리방안'을 주제로 세미나를 개최했다.

이날 세미나에서는 김용우 변호사(41기)가 베트남 투자 시 필수적인 법령 검토 방법과 투자 절차, 리스크 분석, 최근 개정 사항 등 실무적인 내용을 발표했다.

김 변호사는 먼저 베트남 법령 검토의 중요성을 강조하며, 베트남 법무부 사이트와 법령 제공 사이트 등을 활용한 법령 조회 방법, 베트남의 법과 법령 번호 체계에 대해 설명했다. 베트남 투자 시 카더라식 정보가 아닌 베트남 법령 검토가 필수적이다.

김 변호사는 투자정책승인(IPA)부터 투자자 선정, 투자등록증서(IRC) 발급, 건설 완료 확인까지 주요 투자절차에 대해 상세하게 살폈다. 이어 베트남 신 투자법에 따른 외국인투자기업(FIEO)의 정의와 간주 외국인투자자 개념 등에 대해 설명했다. 

신 투자법에 의하면 외국인투자기업은 최소 한 명의 외국인 투자자를 둔 경우로서 주주나 사원이 외국인 투자자인 경우를 의미하지만, 정관 자본금 50% 이하인 경우에는 베트남 국내 투자자와 동일하게 IRC의 발급이 면제될 수 있다.

김 변호사는 또 현지 법인 설립, 지분 인수, 투자 프로젝트 수행, 경영협력계약(BCC) 등 다양한 투자 방식의 특징과 장단점을 비교 분석했다. 

투자법에 명시된 특정 투자 프로젝트는 IPA를 받아야 한다. IPA 취득 후 투자자는 토지사용권 경매 절차, 입찰 절차 등에 의해 투자자 승인을 신청할 수 있다. 

외국인 투자자 또는 간주 외국인 투자자의 투자 프로젝트는 관할 당국에 등록되기에 IRC를 받아야 한다. IRC에는 투자자, 프로젝트 목적, 기간, 투자 자본, 재원조달 및 운영 일정 등 세부 내용이 명시된다. 다만 외국인 투자자가 혁신중소기업인 경우는 발급이 면제될 수 있다.

베트남 토지는 국가 소유이고 개인은 토지사용권을 가질 수 있다. 금년 8월 조기에 시행된 베트남 토지법에 의하더라도 외국인투자자와 FIEO는 여전히 토지사용권(LURs)을 직접 이전받을 수 없는 근본적인 한계는 존재하지만, 산업단지, 산업 클러스터 및 하이테크 지역에서는 자유로운 토지사용권에 대한 이전이 가능하다. 

김 변호사는 "최근 시행된 토지법에 외국인투자기업(FIEO)에 관한 사항이 추가됐지만, 투자법에 따른 50%의 기준을 적용할 수 있을지는 현지에서도 아직 논란이 있어 신중하게 접근해야 한다"고 설명했다.

이어서 법인 해산, 토지사용권, 토지수용, 국가안전보장(National Defense or Security) 규정의 모호성 등의 부분에서 주요 투자 리스크와 △외국인 투자 경제 조직 정의 및 투자 활동 규정 △토지사용권 취득 대상 △국가의 토지 수용 케이스 규정 등 최근 베트남 신 토지법의 주요 개정사항도 정리했다. 특히 토지수용의 사유를 세부적으로 규정하고 'absolutely necessary' 문언을 추가해 토지수용을 엄격하게 개정했다는 점을 강조했다..

김 변호사는 "이번 법 개정으로 투자 환경이 개선됐지만, 여전히 복잡한 규제가 존재하므로 주의가 필요하다"고 조언했다.

바른 이머징마켓연구회는 전 세계 신흥시장의 법률, 경제, 역사, 문화 등을 종합적으로 연구하기 위해 발족한 연구조직이다. 매 분기 연구 성과를 발표하는 세미나를 열고 있으며 이번이 15회차다.