[닻 올린 용산업무지구 개발] 용산 일대 가치 상승 전망…'마천루 저주' 막기 위한 과제는

여의도·강남 잇는 업무지구 핵심축…"한강변 개발 촉진해 '맨해튼화' 이뤄질 것"

사업 여건개선 됐지만 자금조달·민간참여 관건…"상업지구 활성화 등 보완책도 필요"

서울 용산구 용산정비창 일대 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 핵심 ‘노른자위’로 평가받는 용산정비창 일대가 11년 만에 도시개발구역으로 재지정되며 사업 추진을 위한 법적 근거를 확보하게 됐다. 다만 그간 사업이 프로젝트파이낸싱(PF) 등 유동성 조달 문제로 부침을 겪었던 만큼 자금조달은 물론 성공적인 기업·상업시설 유치가 ‘마천루의 저주’를 풀 관건으로 꼽힌다.
 
28일 업계에 따르면 사업비만 51조원 소요되는 용산국제업무지구 개발은 유례가 없는 초대형 개발 프로젝트인 만큼 성공적으로 안착하면 국내 건설업계와 인근 부동산 시장에 미칠 영향이 막대할 것으로 관측된다. 
 
서울시는 이번 개발을 통해 용산 일대를 글로벌 기업 유치를 통해 아·태 지역의 새로운 거점 헤드쿼터로 탈바꿈시키겠다는 계획이다. 이르면 2030년부터 여의도와 용산, 강남을 잇는 새로운 업무지구 축도 형성될 전망이다. 주변 상업 시설과 주거단지에 대한 수요 확대로 인근 마포구와 영등포구 여의도동, 동작구 흑석동 등 한강변에 계획 중인 개발도 촉진할 것으로 전망된다. 
 
건설업계에 미칠 낙수효과도 상당할 것으로 전망된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “건설업계로서는 그야말로 충분한 수주 먹거리가 나타난 것으로 파급력은 상당할 것”이라며 “여기에 향후 한강 일대에 올라가는 스카이라인을 연결하는 핵심 지구로 자리 잡게 되면서 용산 일대에 대한 ‘맨해튼(Manhattan)화’도 가속화될 것”이라고 진단했다.

전문가들은 개발구역 해제가 이뤄졌던 2013년 당시보다는 사업 실현 여건이 개선됐지만 여전히 마천루 개발에 드는 천문학적인 건설 비용 조달은 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 초고층 융·복합 개발은 일반 건물에 비해 소요되는 공사비가 3배 이상도 늘어날 수도 있기 때문이다. 서울시에 따르면 사업지 평균 용적률은 약 800%로, 획지 중 가장 높은 곳은 1000%다. 국제업무지구인 A1는 100층 전후로, 여기에 도시혁신구역 등으로도 지정된다면 평균 용적률만 900%, 일부 획지는 용적률이 1700%까지 확대된다.
 
김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “파리의 고밀복합개발 지역인 '리브고슈'나 용산 개발과 유사한 용적률 인센티브 및 블록별 개발 방식을 채택한 뉴욕 허드슨야드와 달리 우리는 사업 주체와 구조가 복잡하다”고 지적했다. 김 교수는 “이들 두 사례는 개발 용지가 지방정보 소유였고, 개발 시행 주체도 지방정부가 출자한 특수목적법인(SPC)이었다. 용산국제업무지구 토지 소유주체가 정부(국가철도공단·한국철도공사)라서 중앙정부와 지방자치단체 간에 사업을 중재할 새 거버넌스도 반드시 필요하다”고 강조했다.

이원호 한국도시연구소 책임연구원은 “부동산 시장 흐름과 침체 등을 볼 때 자금 조달을 낙관적으로 보기는 힘든 상황”이라며 “수익형 부동산 시장 역시 현재 여의도와 도심, 강남 등 핵심 업무지구 공실률이 상당히 높은 상황일 정도로 침체돼 향후 업무지구 간 경쟁이 심화될 수밖에 없다”고 말했다.
 
박원갑 위원은 “상업시설 및 상업 관련 기업의 입주와 참여를 통한 유동성 확보가 중요하다. 지난번 개발 시도도 상가 확보 실패가 사업 전체의 실패로 이어졌다”며 “광역 상권이 성장하기 어려운 지역임을 감안해 민간 참여를 성공적으로 유도할 구체적인 대안이 필요하다. 상업시설의 성공이 결국은 향후 개발 성패를 가를 중요한 포인트가 될 것”이라고 말했다.