제때 입주 못하고 분양 줄고…대출규제·탄핵정국에 입주시장 '먹구름'

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조현미 기자
입력 2025-01-15 15:56
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  • 전국 입주전망지수 88.6→68.4…한달새 20.2p 뚝

  • 서울 신축아파트 입주율 11월 82.5%→12월 81.4%

서울 강남구에서 바라본 도심 전경 20231130사진유대길 기자 dbeorlf123ajunewscom
서울 강남구에서 바라본 도심 전경 [사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]

아파트를 분양받고도 대출 문제 등으로 제때 입주하지 못하는 수분양자가 다시 늘면서 입주 시장 먹구름이 짙어지고 있다. 여기에 탄핵 정국 장기화로 정치적 불확실성이 더해지면서 주택사업자의 공급에 대한 고민이 한층 깊어지는 모양새다.

15일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 올해 1월 전국 아파트 입주전망지수는 68.4로 전달 88.6보다 20.2포인트(p) 하락하며 2년 만에 최저치를 기록했다.

특히 전국 집값을 이끌고 있는 서울은 지난달 100.0에서 이달엔 88.0로 12.0p 급락하며 100 밑으로 떨어졌다. 인천도 같은 기간 86.2에서 64.2로 22.0p, 경기는 85.7에서 63.8로 21.9p 각각 하락했다.

입주전망지수는 아파트를 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을지를 예상하는 지표다. 주택사업자로 구성된 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 조사해 내놓는 지수로, 공급자가 향후 주택 공급을 할지를 결정하는 요소로도 쓰인다. 수치가 100 이상이면 입주 경기에 관한 긍정적 전망, 100 이하이면 부정적 전망이 우세하다는 뜻이다.

입주 경기에 관한 암울한 우려는 이미 현실화했다. 주산연이 같은 날 발표한 입주율 자료를 보면 서울 지역 신축 아파트 입주비율은 지난해 10월 81.2%에서 11월 82.5%로 소폭 상승했지만 지난달 들어 81.4%로 다시 꺾였다. 입주율은 2~3개월의 신축 아파트 입주 지정 기간에 자금을 완납한 가구 비율을 뜻한다. 신축 물량이 많은 인천·경기권은 같은 기간 81.8%→82.3%→79.1%로 70%대로 떨어졌다.

제때 입주를 못한 원인으론 '잔금 대출 미확보'(34.0%)가 첫손에 꼽혔다. 이어 '기존 주택 매각 지연'(32.1%), '세입자 미확보'(17.0%), '분양권 매도 지연'(9.4%) 순이었다.
 
그래픽아주경제 그래픽팀
[그래픽=아주경제 그래픽팀]

대출 규제 탓에 입주 예정자들이 자금 확보에 어려움을 겪으면서 서울에서도 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택 수가 급증하고 있다. 서울시 자료를 보면 지난해 11월 말 기준 서울 주택 중 준공 후 미분양 물량은 총 603가구로 전달 523가구보다 15.3% 급증했다. 이는 2013년 10월(664가구) 이후 11년 만에 최대 규모다. 자치구별로는 강동구 279가구, 강서구 145가구, 도봉구 55가구 순으로 악성 미분양이 많았다. 

부동산 시장 경색 짙어지면서 분양도 크게 축소됐다. 부동산R114에 따르면 올해 분양을 앞둔 물량은 전국 158개 사업장 총 14만6130가구로 2010년(17만2670가구) 이후 가장 적다. 더구나 전체의 33%에 해당하는 4만8227가구는 시장 불확실성 때문에 여전히 분양 일정조차 잡지 못하고 있다.

전문가들은 서민들의 내 집 마련을 가로막는 대출 규제의 완화를 비롯한 대책 마련이 시급하다고 지적한다. 노희순 주산연 연구위원은 "고금리와 대출 규제 속 탄핵 정국이 이어지면서 빠르게 위축하고 있는 주택 시장에 관한 정확한 분석과 시의적절한 정책이 필요하다"고 강조했다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "대출 규제를 과감하게 재검토해야 한다"면서 "스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)은 물론 기존 DSR 비율도 40%에서 60% 수준으로 상향 조정해야 한다"고 제언했다.

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