신탁·리츠도 도심복합사 참여...용적률 최대 700%까지 상향

'도심복합개발 지원법' 시행령 시행

신탁·리츠 등 민간 도심복합사업 참여

복합개발사업 건폐율·용적률 규제 완화

서울 도심 전경 [사진=연합뉴스]

공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 심의 기간 단축, 용적률 상향 등 각종 특례를 주는 제도적 기반이 마련됐다. 

7일 국토교통부는 도심 공공주택 복합사업에 참여하는 민간 사업자에게 인센티브를 주는 내용의 '도심복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)' 시행령과 시행규칙 제정안을 시행한다고 밝혔다.

2021년부터 도입된 도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등 혜택을 제공해 주택 공급 속도를 높이고 고밀 개발을 진행하는 사업이다. 

시행령‧시행규칙이 제정되면서 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 됐다. 

복합개발사업은 도시 내 성장 거점 조성을 목표로 하는 '성장 거점형'과 주택의 신속한 공급을 목표로 하는 '주거 중심형'으로 분류된다.

성장거점형은 노후도와 관계없이 도심, 부도심, 생활권 중심지역 또는 대중교통 결절지에서 500m 이내에 위치한 지역이 대상이다. 

주거중심형은 역 승강장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역에서 가능하다. 20년 이상 지난 노후건축물 비율이 전체 건축물 중 40% 이상인 지역으로 한정한다. 구체적인 노후건축물 비율은 각 시·도 조례로 소폭 조정할 수 있다.

민간 시행자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해 건폐율·용적률 등 건축 규제 완화 특례를 부여한다.

성장 거점형은 국토계획법상 '도시혁신구역'으로 지정한다. 지자체가 도심 내 혁신적인 공간 조성이 필요하다고 판단하는 곳을 도시혁신구역으로 정하면 주거나 상업, 공업지역 등의 토지 용도 제한이나 용도별 건축물의 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 정할 수 있다.

도시혁신구역으로 지정하지 않아도 시행령에 따라 건폐율은 용도지역별 법적 상한까지 완화할 수 있다. 특히 준주거지역은 용적률 법적 상한의 140%까지 완화할 수 있다. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률이 500%인데, 이를 최대 700%까지 올릴수 있게 된다. 

용적률 상향에 따른 개발 이익의 일부는 공공주택, 기반시설로 공급해야 한다. 복합개발로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하·주거중심형은 30∼50% 범위에서 시도 조례로 정하는 비율)은 공공주택으로 공급하도록 했다.

김배성 국토부 공공주택추진단장은 "법 시행 이후 지자체, 신탁업자·리츠 등 사업시행자 등 관계기관의 의견을 지속적으로 수렴하며 복합개발사업이 차질 없이 시행될 수 있도록 지원을 이어 나가겠다"고 말했다.