정부, 전세대출 조이기 나선다...소득·기존 대출 따라 보증한도 축소

하반기 중 HUG 전세대출 보증 개편

상환능력 반영해 대출한도 조정키로

서울 시내 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

전세대출 잔액이 200조원을 넘어선 가운데 정부가 전세대출 한도 축소에 나선다. 세입자가 전세대출을 못 갚을 때 보증기관이 대신 갚아주는 비율을 축소하고 소득 등 세입자의 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 두는 방식이다.

9일 국토교통부에 따르면 국토부는 올해 하반기부터 차주의 소득, 기존 대출 등 상환 능력을 반영해 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증 한도를 정하기로 했다.

세입자는 HUG, 주택금융공사(HF), 서울보증보험 중 한 곳에서 받은 보증을 토대로 전세대출을 받을 수 있다. 은행은 세입자가 대출금을 갚지 못하면 보증기관이 대신 갚아주겠다는 보증서를 믿고 담보가 없어도 전세대출을 해준다.

HUG는 세입자의 소득을 고려하지 않고 전세대출 보증을 내줬다. 임대보증금의 80% 이내에서 수도권 4억원, 지방 3억2000만원까지 대출금의 100%를 보증하고 있다. 예를 들어 3억원짜리 전셋집을 구한 세입자라면 소득과 관계없이 2억4000만원까지 전세대출을 받을 수 있다. 세입자가 대출금 2억4000만원을 못 갚으면 전부 HUG가 갚는 구조다. 

그러나 정부는 올해 1분기 중 현재 100%인 HUG와 서울보증의 전세대출 보증 비율이 HF 수준인 90%까지 낮춘다는 계획이다. 수도권은 90% 이하로 축소하는 방안도 검토된다. 2억4000만원을 빌린 세입자가 대출금을 못 갚으면 2억1600만원만 갚아주겠다는 의미다.

하반기부터는 HUG 전세대출 보증 때도 HF처럼 소득과 기존 대출을 고려해 보증 한도를 조정할 계획이다.

이는 최근 전세대출 보증 규모가 급증하면서 전셋값과 집값 상승에도 영향을 미치고 있기 때문이다. 양대 보증기관의 지난해 전세대출 보증 규모는 HF 52조5914억원, HUG 32조9397억원으로 총 85조5311억원에 이른다. 2019년 전세대출 보증 규모는 총 57조1584억원이었으나 5년 새 50%(28조3737억원) 급증했다. 특히 HUG 보증 규모는 2019년 16조8291억원에서 2배 늘었으며, 총 보증 규모가 줄었던 지난해에도 11억원 늘며 증가세를 이어갔다.

그동안 전세대출의 경우 무주택 실수요자가 주로 이용하는 만큼 대출 한도 축소에 대해 신중히 접근했으나 대출 규모가 지속적으로 커지자 한도 축소를 결정한 것이다. 보증 한도가 축소되면 은행들은 대출 심사를 더 강화하고, 금리를 높여 대응할 수 있다.

국토연구원은 최근 발간한 ‘전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향’ 보고서를 통해 “전세대출 증가는 전세 수요를 증가시켜 전셋값을 높일 수 있고 임대인은 갭투자로 주택을 구매하기 더 수월해져 매매 수요도 증가할 수 있다”고 분석하기도 했다.

전세대출이 서민 주거 안정을 뒷받침한다는 도입 취지와 달리 전셋값·집값을 끌어올리는 수단이 되고 있다는 지적도 나온다.

다만 일각에서는 보증 축소로 전세대출 금리가 일부 오르면 저소득 서민층의 이자 부담이 늘어나고, 다세대·연립주택 등 빌라 전세대출이 어려워질 수 있다는 지적도 나온다. 대출 축소로 인한 생길 수 있는 주거 불안을 보완할 수 있는 추가적인 대책 마련이 필요하다는 것이다.