[공공분양도 공사비 폭탄] 전문가들 "공급절벽 이미 현실화...공공분양 분양가 관리 필요"

[그래픽=아주경제]

원자재값과 인건비 급등으로 공공분야 건설부문의 사업비가 치솟으면서 공공주택 분양가도 덩달아 상승폭을 빠르게 키우고 있다. 이에 수요자들의 부담이 커지는 등 서민 주거 안정이라는 공공주택 사업 추진에 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다. 전문가들은 공공 분양가 안정을 위해서 우선 사업비 절감을 위한 자재 비축제와 인센티브를 통한 기술 고도화 장려 등의 정책 도입을 추진해야 한다고 강조했다. 아울러 실수요자에 대한 부담 감경을 위한 정책적 안배도 함께 마련되어야 한다고 제언했다.

13일 건설업계에 따르면, 공공건축 사업의 사업비 증가에 막대한 영향을 끼치는 것은 공사비가 꼽힌다. 한국건설기술연구원이 집계한 건설공사비 지수는 지난해 12월 130.18로 역대 최고치를 찍었다. 

전문가들은 이에 건설 공사 원가 절감 등을 위해 공사 자재 비축제를 도입하고, 외국인력 도입규모 상한(쿼터제)을 풀어서라도 우선 공공건설 사업의 비용 규모를 줄여야 한다고 설명한다.
 
고종완 한국자산관리연구원장은 “주택은 공공재적 성격이 많기 때문에 자재 비축 제도를 도입하고 중국 등으로 자재 공급망도 다변화할 필요가 있다”고 말했다. 이어 고 원장은 “건설분야에 대한 외국인력 쿼터제를 한시적으로라도 풀어 인력 수급에 대한 비용 증가를 줄여야 한다”고 덧붙였다.
 

건설 공사 원가 절감을 위한 정부의 인센티브 도입 등이 여전히 미진하다는 지적도 나온다.
 
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공공주택 사업에서도 중대재해처벌법 시행으로 인한 인건비 상승과 원자재 가격 급등으로 공사비가 너무 올랐다”며 “정부에서 건설 기술 개발에 따른 인센티브 제도를 대폭 도입해야 한다. 인센티브로 기술 고도화를 유도해 장기적으로 평당 건설 단가를 낮추는 데 주력할 필요가 있다”고 강조했다.
 
분양가를 구성하는 부분 중 상당수를 차지하는 토지 가격 인하를 위해 정부가 적극적인 정책 검토와 제도 개선에 나서야 한다는 주장도 있다. 서 교수는 “공공주택 분양가의 경우, 사실 토지 공급가격을 낮추는 게 가장 합리적이고 빠른 방법이기 때문에 정부 차원에서 토지비를 어떻게 절감할지에 대한 논의도 필요한 시점”이라고 강조했다.
 
임재만 세종대 부동산대학원 교수는 “공공분양의 사업비는 크게 토지 가격과 건축비로 구성된다. 한국토지주택공사 등 공기업이 감당하는 부분은 주로 땅값이고, 건축비는 원가대로 외부 도급을 주는 형식”이라며 “수익성 악화에 매우 민감한 정부의 공기업 평가 시스템 아래서는 저렴한 토지가격으로 주택을 공급하기 어렵기 때문에 평가 기준을 우선 개선할 필요성이 있다”고 밝혔다.
 
분양가 상승의 주요 원인으로 꼽히는 커뮤니티 등 과도한 옵션을 줄이고, 과거 ‘마이너스 옵션제’와 같이 최소한의 골조와 자재만을 시공해 소비자의 선택권을 다양화하고, 분양가 거품을 빼야 한다는 주장도 있다.
 
김효선 NH농협 부동산수석위원은 “가구 유형도 다변화되고 있기 때문에 커뮤니티를 줄이거나 주택의 형태만 만들어 분양해 개인이나 소비자의 선택에 따라 가변적인 옵션이 가능하도록 하는 시공 등을 도입해 분양가를 낮추는 방안도 고민해야 한다”고 지적했다.
 
아울러 최근 공공주택의 분양가 상승이 두드러짐에 따라 향후 실수요자들의 부담을 완화하는 제도적 장치를 두텁게 마련해야 한다는 목소리도 힘을 얻고 있다.
 
권대중 서강대 부동산학과 교수는 “앞으로도 환율과 수입 물가 상승으로 원자재값이 올라갈 수밖에 없는 구조를 갖고 있다”며 “현재 주택 담보 대출 기간인 10년에서 15년을 최장 30년으로 늘리는 등 장기 저리 융자를 적극적으로 도입해 후분양자 등 실수요자들의 자가 마련 부담을 경감해 줘야 한다”고 강조했다.
 
임재만 교수는 “공공분양에서 기금 대출을 늘리고 외부금리 및 외부금융을 활용한 이차보전 적용을 확대하는 방안도 현실적인 대안이 될 수 있다”고 평했다.