도마에 오른 임대차 2법 "폐지냐 개편이냐" 시장 촉각

국토부, 연구용역 결과 보고서 공개

완전폐지·자율적 운영 등 4개안 제시

세입자 주거안정 도입 취지 무색 비판

백지화 땐 시장 혼란 등 부작용 우려

서울의 한 공인중개업소의 매물 정보가 붙어 있다. [사진=연합뉴스]

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 다시 폐지와 개편의 갈림길에 섰다. 윤석열 정부 출범 이후 임대차 2법 폐지를 포함해 다양한 개선 방안이 언급됐으나 뚜렷한 결과물이 없던 상황에서 국토교통부가 연구용역 결과 보고서를 공개하면서다.

특히 보고서에서 제도 완전 폐지와 수정을 포함한 4개 대안이 도출된 것으로 알려지면서 사실상 임대차 2법이 세입자 주거 안정이라는 도입 취지보다 시장 혼란을 부추기는 부작용이 더 크다는 점이 확인됐다는 평가가 나온다. 국토부는 이를 바탕으로 오는 3~4월 중 토론회 등을 열고 확정안을 만들겠다는 계획이다. 다만 이미 4년 넘게 시장에서 시행돼 온 법이어서 곧바로 폐지하거나 제도를 수정할 경우 또 다른 부작용이 불가피하다는 지적도 있어 국회는 물론 사회적 합의가 어려울 수 있다는 지적도 제기된다. 

16일 국토교통부 등에 따르면 국토부는 최근 국토연구원이 용역을 맡아 지난해 4월 제출한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서를 공개했다.

임대차 2법은 지난 2020년 7월 문재인 정부 시절 도입됐다. 기존 2년이던 임대차 기간을 ‘2+2’년으로 연장하는 ‘계약갱신청구권’과 임대차 재계약 때 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한하는 ‘전월세상한제’로 구성된다. 임차인 보호를 위해 임대차 2법을 도입했지만 제도 시행 후 임대차 시장이 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 전셋값이 급등하는 부작용을 초래하기도 했다. 한때 갱신권을 무제한 보장하는 내용의 강화 법안이 발의됐다가 철회됐고, 시장에서는 폐지 등 개선 요구가 계속돼 왔다. 

이에 국토부는 지난 2022년 제도 개선을 위한 연구용역을 발주했으며 국토연구원이 지난해 4월까지 연구 용역을 수행했다. 

연구원은 대안으로 4가지를 제안했다. 국토연구원이 제시한 첫 번째 대안은 전면 폐지다. 제도를 폐지하면 갱신계약 보증금은 증액이 5% 내로 제한되는 상황에서 신규 계약 전셋값이 상승해 '이중가격'이 형성되는 문제를 해소할 수 있고 신규 임차인의 진입 제약을 줄일 수 있다는 분석이다. 다만 임차인이 신규 임대에 노출되는 빈도가 늘어나고, 정책 변화로 인한 국민 피로도가 증가할 수 있다는 점은 단점으로 꼽혔다.

토지거래허가구역처럼 임대차 2법을 지역 상황에 맞춰 자율적으로 운영하는 방안도 제시됐다. '임대차 특별지역'을 지정해 1∼2년의 계약갱신요구권이나 임대료 상한요율을 적용하는 식이다.

임대차 2법 제도를 그대로 두되 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율의 적용 여부를 협상하는 방안도 나왔다. 임대차 2법을 적용하지 않고 2년 만기 계약을 할 수도 있다. 이와 함께 임대료 증액 상한을 5%에서 10% 이내로 높이거나 저가주택에 한정해 임대차 2법 적용 범위를 조정하는 방안도 도출됐다.

연구진은 임대차 2법 도입 이후 전세가격 상승으로 전세수급 불균형이 확대됐으며, 주택 준공이 전세가격 안정에 미치는 효과가 약화했다는 분석을 내놓았다. 정책 효과보다 부작용이 더 크게 나타났다는 분석이다.

연구원에 따르면 임대차 2법 도입 전후 주간 평균 전셋값 상승률 차이는 서울 1.7배, 수도권 1.8배, 지방 3.5배 수준인 것으로 집계됐다. 특히 서울 전셋값은 임대차 2법 도입 전(2019년 7월 첫째 주~2020년 7월 넷째 주) 3.86% 상승한 반면, 도입 이후(2020년 8월 첫째 주~2022년 1월 셋째 주)에는 8.13% 올랐다.

전문가들도 임대차 2법의 정책 효과보다 부작용이 나타나고 있는 만큼 폐지 등 개편에 나서야 한다는 점에는 공감했다. 다만 이미 시행된 지 4년이 넘은 제도를 백지화하면 시장 혼란이 커질 수 있는 만큼 신중히 접근해야 한다는 지적도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "임대차법 시행 이후 가격 급등 등 부작용이 나타나고 있어 보완은 필요하다고 본다"면서도 "가격은 복합적인 요인에 따라 움직이는 것이고, 이미 시장에서 수년간 이뤄지고 있는 법을 폐지하면 더 큰 부작용이 나타날 수 있다"고 했다.