[생존 내몰린 건설] 벼랑 끝 건설업계... 시행도, 분양도 미룬다

[그래픽=아주경제]

“연초에는 도저히 사업을 시행해서 분양에 나설 분위기가 아닙니다. 결국 대형 건설사도 자체 사업은 비중이 낮은 만큼 시행사들이 움직여야 하는데 분양 심리가 워낙 안 좋다 보니 택지개발 등을 통한 분양과 시행 일정은 거의 멈춰 있다고 봐야죠."(수도권 A부동산시행업체 관계자)
 
원가 급등과 미분양 물량 급증으로 건설업계 곳곳에서 유동성 악화 신호가 감지되고 있다. 특히 예정된 아파트 분양 계획이 줄줄이 연기되면서 월별 분양물량이 전망치를 2개월 연속 하회하는 등 실제 분양은 더욱 쪼그라들 것으로 예상된다. 건설사들이 분양 계획을 확정 짓지 못하고 연기하고 지방 미분양도 증가하면서 자금 조달 압박도 심화할 것이라는 우려도 나온다. 

6일 부동산 플랫폼 직방 집계에 따르면 올해 전국 아파트 분양 물량은 7만1887가구에 그칠 예정이다. 이는 지난해 분양된 16만3260가구보다 55.9% 줄어든 수준이다. 최근 5년(2020~2024년) 연평균 분양 물량 19만9680가구와 비교하면 64% 감소한 것이다. 

이 중 상반기 물량은 4만9754가구, 하반기 물량은 1만5735가구로 전망된다. 특히 아직 일정조차 잡히지 않은 물량도 6398가구에 달해 분양이 늦춰지면 시장에서는 올해 분양이 이보다 감소할 것이라는 우려가 커지고 있다.

분양 예상치와 실제 분양물량 간에 괴리는 이미 나타나고 있다. 직방이 지난해 12월 예측한 올해 1월 전국 분양예정 물량은 1만3113가구였으나 실제 분양 가구 수는 8585가구로 예상치 대비 65% 수준에 그쳤다. 지난달 분양예정 물량 역시 당초 1만2676가구로 파악됐지만 실제 물량은 5400여 가구 수준에 그쳐 실제 실적은 42%에 그쳤다. 
 
B대형건설사 관계자는 “우리를 포함해 대형 업체들 분양이 올해는 수도권에서도 거의 눈에 띄지 않는다”며 “정치적 불확실성으로 향후 부동산 정책 등에도 변화가 발생할 수 있는 만큼 대응책은 사실상 사업장의 분양과 시행 일정 등을 시행사 등과 조율해 연기하는 수밖에 없다”고 말했다.
 
건설사들이 분양을 망설이는 이유로는 대출 규제와 함께 시장 불확실성, 얼어붙은 청약 심리가 맞물린 결과로 풀이된다. 주택 사업자들도 시장을 비관적으로 보고 있다. 6일 주택산업연구원이 발표한 3월 아파트 분양물량 전망지수는 81.2로 전월 대비 3.4포인트 하락했다. 이달 전국 아파트 분양전망지수도 같은 기간 2.5포인트 하락한 72.9로 기준치(100)를 크게 밑돌았다. 

민간 아파트 초기분양률도 낮아지는 등 분양 한파도 이어진다. 한국기업평가에 따르면 2023년 4분기 86.3%에 달하던 민간 아파트 초기분양률은 지난해 3분기 기준으로는 54.5%까지 떨어졌다. 여기에 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 물량이 지난 1월 11년 3개월 만에 최대치인 2만2227가구를 기록하며 유동성 경색 우려와 공급 위축은 더욱 심화되고 있다. 이달 미분양 물량 전망 지수도 전월보다 0.8포인트 상승한 114.3으로 전망돼 미분양으로 인한 시장 침체의 그늘은 더욱 짙어질 전망이다.

중소 건설사와 시행사들은 우선 여력이 되는 사업장을 중심으로 사업을 늦추는 방안을 검토하고 있다. 금융 비용을 감당할 수 있는 곳이라면 우선 분양 일정을 늦추고 보는 사업장이 늘어나고 있다고 주택업계 관계자는 전한다. C시행사 관계자는 “미분양이 한번 나면 금융비용 회수가 우선 막히고 남은 분양 역시 더욱 어려워진다”며 “이자를 감당할 수 있다면 학교 용지 분담금 등 일부 세제가 개정되는 하반기 이후로 사업을 늦추는 것이 낫다고 판단하고 있다”고 말했다.
 
수도권에 위치한 D중견 건설사는 “서울 일부를 제외한 수도권도 실계약은 물론 분양 완판도 자신할 수 없는 상황이라 분양 시기에 고심 중”이라면서 “건설사로서는 시장이 좋아질 때까지 버티는 수밖에 없다. 그동안에도 공사비가 많이 오를 것이기 때문에 분양가 책정에서 보다 현실적으로 반영돼야 한다”고 강조했다.
 
김은선 직방 빅데이터랩장은 “정책적인 변화나 전국적인 시장 분위기 변화가 없는 한 당분간 일정을 늦추거나 미정으로 잡으면서 유동적으로 사업장을 유지하는 공급자의 ‘눈치보기’ 장세가 이어짐에 따라 공급 위축도 불가피할 것”이라고 분석했다.