미분양 악재 수도권으로 확산하나...평택, 5년만에 '미분양관리지역' 지정

경기도 평택시 한 아파트 견본주택 모습. [사진=연합뉴스]

전국 미분양 주택이 7만 가구를 훌쩍 넘어선 가운데 수도권 외곽에서도 미분양이 대거 발생하면서 아파트 분양시장 침체가 확산하고 있는 모습이다. 정부가 늘어나는 지방 미분양 주택 문제 해결을 위해 한국토지주택공사(LH) 매입 등을 추진하고 있지만 수도권 미분양 주택은 정부의 지원 대상에서 제외된 만큼 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 평택은 최근 미분양 관리지역으로 신규 지정됐다. 평택이 미분양 관리지역으로 지정된 것은 2020년 5월 이후 4년 10개월 만이다.

평택은 2018년 5월 미분양 관리지역으로 지정돼 부동산 활황의 온기가 경기 외곽지역과 지방으로 퍼진 2020년 6월 제외됐다. 그러다 4월 10개월 만에 다시 관리지역이 된 것이다.

HUG는 미분양 물량이 1000가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다.

미분양 관리지역에 포함되면 신규 분양이 어려워진다. 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 HUG 보증 심사가 강화돼 시행사들의 자금 조달이 까다로워지기 때문이다. 신규 주택이 공급되는 것을 제한해 미분양을 해소하기 위한 조치다. 

국토부에 따르면 평택 미분양은 지난해 1월만 해도 361가구였으나, 올해 1월 6438가구로 18배 급증했다. 경기 지역 미분양의 약 절반이 평택에 있는 셈이다.

올해 1월 전국 미분양은 7만2624가구로, 이 가운데 경기도 미분양은 20.8%에 해당하는 1만5135가구다. 평택 미분양은 경기도의 42.5%를 차지한다. 

평택 미분양 급증의 주요 원인으로는 반도체 산업 불황이 꼽힌다. 삼성전자 평택캠퍼스 공장 건설이 지연되면서 지난해 11∼12월 청약에 나선 단지들이 부진을 피하지 못했기 때문이다.

실제 평택 브레인시티 일반산업단지 인근 A아파트는 1·2순위 청약에서 864가구 모집에 신청자가 94명에 불과했다. 인근 B아파트 역시 1·2순위 청약 때 1933가구를 모집했으나 신청자는 312명뿐이었다.

다른 경기 외곽 지역도 미분양 악재가 이어지고 있다. 특히 이천시는 1월 미분양이 1873가구로 지난해 8월부터 미분양관리지역으로 지정됐다.

문제는 수도권의 경우 정부의 미분양 지원 대상에서 빠져있다는 점이다. 현재 미분양 주택을 구입하면 주택 수에서 제외해 주는 과세 특례가 적용되지만, 이는 비수도권에만 해당한다. 한국토지주택공사(LH)나 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)의 미분양 주택 매입 대상에서도 수도권 주택은 제외다.

또한 국토부가 지난달 23일 준공 후 지방 미분양 주택을 매수할 경우에 사용되는 정책대출인 주택구입(디딤돌)·전세자금(버팀목) 금리를 0.2%포인트(p) 인하하는 조치를 발표했는데 수도권은 오히려 0.2%p를 인상했다.

전문가들은 수도권 미분양 증가세가 지속될 경우 주택 시장 및 건설 경기에 미치는 영향이 매우 큰 만큼 수도권 비규제지역에 대한 대책 마련이 필요하다고 지적했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "수도권 미분양 물량이 당장은 지방만큼 심각하지 않아도 계속 적체가 될 경우에는 시장에 미치는 파장이 매우 클 것"이라며 "단순히 수도권, 비수도권을 구분하는 것보다는 미분양 물량이 적정한 수준보다 많은 곳을 중심으로 세제 등 지원책을 마련해야 한다"고 말했다.