개인·기업 빚의 절반 '1993조' 부동산에…"자본규제 보완해야"

한은·금융연구원 공동 콘퍼런스

'부동산 신용집중 구조적 원인과 문제' 보고서

이창용 한국은행 총재(오른쪽)와 이복현 금융감독원장이 3일 서울 은행회관에서 열린 ‘한국은행-한국금융연구원 공동 정책 컨퍼런스’에 참석해 대화를 나누고 있다. [사진=연합뉴스]

우리나라 개인과 기업의 빚 가운데 절반이 부동산 관련 대출에 쏠려 있어 경제 성장을 제한하고 금융 안정성과 경쟁력도 떨어뜨린다는 지적이 나왔다. 자본규제를 보완해 부동산에 집중된 자본을 생산적인 부문으로 흘러들어 갈 수 있도록 개선해야 한다는 제언이다.

한국은행이 3일 금융연구원 공동 콘퍼런스에서 발표한 '부동산 신용집중 구조적 원인과 문제' 보고서에 따르면 우리나라 부동산 신용(빚) 규모는 작년 말 1932조5000억원으로, 전체 민간(개인+기업) 신용의 49.7%에 이른다. 2014년 이후 부동산 신용은 연평균 100조5000원씩 급증해 2024년 말 현재 2013년 말의 2.3배로 불었다.

이 보고서에서 부동산 신용은 금융기관이 공급한 가계 부동산대출(주택관련대출+비주택부동산담보대출)과 부동산·건설업 기업대출(프로젝트 파이낸싱 대출 포함)의 합계로 정의됐다. 
 

[표=한국은행]

부동산 부문에 대출이 집중되는 원인으로는 가계·기업의 부동산 투자, 금융기관의 이자 수익 중심 영업, 부동산 대출 관련 자본 부담이 적은 규제 등이 꼽혔다.

가계는 주택이 다른 자산보다 높은 장기 수익률을 보이자 레버리지(차입)를 동반한 주택투자를 계속 늘리고 있다. 그 결과 2023년 기준 우리나라 가계의 부동산 자산 비중(64%)은 경제협력개발기구(OECD) 평균(52.9%)을 크게 웃돈다.

기업 측면에서는 부동산 업황이 장기간 호조를 보이면서 관련 기업 수가 늘어난 데다가 부동산·건설업 특성상 초기 투자를 외부 자금에 크게 의존하면서 대출 수요도 급증했다.

은행은 이자 이익 의존도가 높은 수익 구조에 맞춰서 안정적 부동산 담보 중심으로 대출을 확대하는 데 영업 전략의 초점을 맞추고 있다. 특히 주택 관련 대출은 기업대출과 비교해 상대적으로 리스크(위험)가 작아 안정적 수익 확보에 유리하다.

정책 대출도 부동산 신용 쏠림의 한 요인으로 거론됐다. 은행 주택담보대출보다 낮은 금리 수준과 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 배제 등의 규제 이점이 정책 대출 수요를 늘려왔다는 게 한은의 설명이다.
 

[표=한국은행]

한은은 계속 대출이 부동산 부문에만 집중되면 자본 생산성 저하, 소비 위축 등을 통해 경제 성장을 제한할 수 있다고 경고했다.

민간신용과 성장 관계를 실증 분석한 결과 부동산 중심의 민간신용 확대가 지속될 경우 실제로 민간신용의 성장 기여도가 떨어졌다. 자본 생산성이 다른 업종보다 낮은 부동산업에 신용이 집중될수록 전체 자본 부가가치 창출 효과가 약해지기 때문이다.

대내외 충격에 부동산 가격이 급락하면 담보가치 축소와 채권 회수율 하락 등으로 금융기관의 건전성이 나빠져 신용 공급이 줄고 그 결과 민간 소비와 투자가 제약될 가능성도 있다.

아울러 금융기관들이 부동산 신용 확대에만 안주해 혁신에 소홀하면 국내 금융산업의 경쟁력에도 문제가 생길 수 있다는 게 한은의 지적이다.

윤옥자 한은 금융시장연구팀장은 "금융기관 신용의 부동산 쏠림을 완화하고 생산적 부문으로 자금 공급을 유도하려면 단기적으로 부동산 신용 증가세를 적정 수준 이내로 관리하고 금융기관의 부동산 대출 취급 유인이 억제될 수 있도록 자본 규제를 보완하고 생산적 기업대출 취급에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다"고 조언했다.

현재 국제결제은행(BIS) 기준 자본 규제에서는 부동산 담보 대출의 자본 확충 부담이 다른 대출보다 작아 주택담보대출이나 부동산업 대출을 늘리는 게 은행 입장에서 유리하다. 부동산 담보 대출의 위험 가중치가 일반 기업대출의 약 5분의 3 수준이기 때문이다.

이날 콘퍼런스에서 이규복 금융연구원 선임연구위원도 부동산 금융이 지나치게 늘어나지 않도록 관련 위험 관리를 강화할 필요가 있다고 주장했다. 가능한 수단으로는 부동산 대출 위험가중치 상향, 신용공여 한도 규제, 가계 DSR·임대업자 RTI(임대이자보상배율) 강화, 전세대출 보증비율 축소 등이 거론됐다.

이 연구위원은 "금융기관들도 부동산 중심 금융에서 벗어나 기업 성장을 지원하는 사업성 중심 금융을 활성화해야 한다"고 덧붙였다. 이날 행사의 마지막 특별 대담 세선에서는 이창용 한은 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 부동산 신용 집중 문제를 주제로 의견을 나눈다.