한남 3구역 등 입주권도 토허제 적용... "준공 후 2년 실거주"

국토부·서울시, 토지거래허가 가이드라인 확정

사울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

토지거래허가구역(토허구역)인 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 입주권도 토허구역 규제가 적용된다. 분양권의 경우 최초로 주택을 분양받는 것이 아닌 제3자에게 분양권을 전매할 때에는 허가 관청의 허가를 받아야 한다. 또 정부와 서울시는 유주택자가 토허구역 내 아파트를 구입하는 경우 6개월 내에 기존 주택을 매매·임대하면 거래를 허가하기로 했다.

국토교통부는 21일 이 같은 내용의 '토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준'을 서울시 및 관할 구청과 협의해 마련했다고 밝혔다. 

지난달 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 모든 아파트를 토허구역으로 확대 지정한 후 여러 혼선이 생기자 확실한 가이드라인을 제시하고 나선 것이다.

우선 국토부는 기존 주택 처리에 대해 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 사람이 토허구역 내 주택을 추가 구입하는 경우, 허가일로부터 6개월 안에 기존 주택을 매매하거나 임대하는 내용의 처리계획을 제출하면 허가가 가능하다고 밝혔다.

당초 강남구는 토지거래허가구역 주택 구입 시 1년 내에 매도가 원칙이지만 제한적으로 임대를 허용하고 있다. 서초구는 임대까지 허용하지만 그 기간이 6개월로 짧다. 용산구는 지방 주택 거주자에 한해 토지거래허가구역 주택 추가 취득 사유를 입증하면 임대를 허용한다. 반면 송파구는 임대가 불가능하다. 이처럼 각 구마다 허가기준이 다르다는 지적이 나왔다.

토지거래허가구역 내 재건축·재개발 입주권 양도 및 신축 아파트 분양권 전매 요건도 가이드라인에 포함됐다. 재개발·재건축 입주권은 토지거래허가 대상에 해당한다고 명시했다. 분양권은 최초로 주택을 분양받는 경우 토지거래계약 허가 대상이 아니지만 분양권을 제3자에게 전매하는 경우 허가를 받아야 한다. 

입주권과 분양권은 매수자가 해당 아파트가 준공된 후 실제 입주 가능 시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 관할 관청이 허가할 수 있도록 했다. 

국토부는 “입주권의 경우 종전 부동산의 유형과 멸실 여부와 무관하게 신축 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있으므로 토지거래허가 대상에 해당된다”고 설명했다.

입주권·분양권 허가는 관청이 신청인의 토지이용계획을 확인하고, 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 토지거래계약 허가 여부를 판단한다. 
 
다만 재개발·재건축 등으로 이전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나, 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못할 경우에는 종전 부동산에서 거주한 기간과 새로 입주해 거주한 기간을 합산해 2년을 채우는 조건으로 허가가 가능하도록 했다. 

토허구역 내 주택 취득 후 입주 시기는 허가일로부터 4개월로 결정했다. 통상적인 거래 절차상 허가신청→허가→계약 체결→잔금 완납→등기까지 4개월이 소요되기 때문이다. 

국토부는 "서울시와 허가관청의 토지거래계약허가 업무처리가 관련 규정 등에 따라 효율적으로 이뤄질 수 있도록 지속적으로 지원하고 이번에 지정된 강남·서초·송파·용산구 등 토지거래허가구역 내에 허가를 받은 건에 대해 이용실태 조사 등을 통해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획"이라고 말했다.